Acheter une passoire thermique : une bonne idée ?

information fournie par Boursorama avec LabSense •08/09/2024 à 08:30

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DPE et marges de négociation

Les logements énergivores, également appelés « passoires thermiques », peuvent s’avérer intéressants en termes d’investissement pour les acquéreurs désireux d’entreprendre des rénovations énergétiques. En effet, les logements classés F ou G, selon le DPE (diagnostic de performance énergétique), ne pourront plus être mis en location à partir du 1er janvier 2025. Ces derniers offrent donc potentiellement de belles marges de négociation aux acheteurs. Une étude dirigée par le spécialiste de la data Pricehubble et relayée par BFMTV en juillet dernier démontre ainsi que le prix d’un logement classé G peut être négocié à la baisse de près de 8,5 %. La même étude révèle par ailleurs qu’en parallèle, les biens immobiliers classés A ou B se négocient bien plus difficilement (5,5 % de marge de négociation en 2023 pour les logements classés B).

Une décote plus ou moins importante selon les villes

Selon une analyse du portail d’annonces immobilières SeLoger.com, acheter une passoire thermique pour la rénover dans le cadre d’un investissement locatif se trouve être rentable dans plus d’un quart des grandes villes françaises. Notamment citée par Ouest France en mars 2024, l’étude de SeLoger.com s’est appuyée sur un sondage OpinionWay effectué sur 5 200 personnes et sur une analyse économique de 7 millions d’annonces référencées sur le site. 66 % des sondés déclaraient ainsi avoir pris en compte le DPE dans leurs projets d’achat en 2023 – soit 10 points de plus qu’en 2021. Le site analyse les prix moyens de ses annonces fin 2023, et démontre ainsi qu’un bien classé F ou G est en moyenne de 13 à 14 % moins cher que des biens de surface équivalente, mais mieux notés. La différence concrète de prix au moment de la mise en vente peut atteindre les -806 euros/m² en moyenne dans certaines villes. À Lille, un logement de 45 m² peut varier de 158 490 euros pour un logement noté D à 122 227 euros pour logement équivalent de classe F ou G. À Saint-Étienne, les passoires thermiques affichent un prix moyen de 1 225 euros/m2, contre 1 473 euros/ m2 à Mulhouse et 1 644 euros/m2 à Limoges. Les biens énergivores restent cependant très valorisés en Ile-de-France, avec une moyenne de 10 688 euros/m2 à Paris, où ils représentent près d’un quart des biens disponibles sur le marché.

Un engouement croissant

Les passoires thermiques attirent donc de plus en plus acheteurs. Selon le baromètre de la plateforme immobilière GoFlint publiée le 6 août dernier, 64 % des biens aux DPE notés F ou G ont été vendus ou retirés des portails d’annonces immobilières au premier semestre 2024 – deux fois plus que les biens notées A ou B. Pour assurer la rentabilité de l’acquisition, les acquéreurs d’une passoire énergétique doivent cependant être capables d’assumer les coûts de rénovation permettant d’atteindre (au minimum) la classe DPE D et d’en tirer une éventuelle rentabilité locative.