Vous connaissiez le démembrement de propriété, découvrez le double démembrement

information fournie par Le Revenu•03/10/2021 à 14:25

Un double démembrement doit être réalisé avec rigueur. (© DR)

Le double démembrement consiste à apporter la nue propriété d'un bien à une société puis de donner la nue propriété des parts de cette société. L'opération peut être intéressante si le donateur souhaite continuer à bénéficier des éventuelles plus-values d'un bien donné. Elle permet aussi de réduire les droits de donation. Ce type de montage risque toutefois d'attirer l'attention du fisc.

On entend généralement par démembrement le fait de séparer la propriété d’un bien entre l’usufruit et la nue-propriété. Comme l’énonce l’article 578 du Code civil : «L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance.»

De cela, il vient que la nue-propriété qui n’est pas définie en tant que telle par le même code, est la pleine propriété amputée de l’usufruit. Par souci de commodité, on en déduit que la somme des valeurs des deux membres est égale à la valeur de la pleine propriété.

L’usufruit peut être à terme fixe, son extinction ayant alors lieu à date déterminée lors de sa formation ; il peut être viager, l’extinction prenant place au décès de son détenteur. Ou lorsque ce dernier en fait l’abandon. Très en vogue en France, le démembrement est utilisé dans le cadre des donations de nue-propriété, le donateur se réservant l’usufruit en prévoyant parfois que celui-ci soit réversif sur son conjoint.

Lorsqu’une donation porte sur la nue-propriété d’un bien sa valeur en pourcentage de la valeur en pleine propriété – utilisée pour calculer les droits de donation – est trouvée dans le barème fiscal qui figure dans l’article 669 du Code général des impôts.

De manière schématique, le nu-propriétaire a