Le vendeur a été privé d’une opportunité de conclure une vente de locaux professionnels à un meilleur prix.
Une Société civile immobilière (SCI) qui s’était portée acquéreur de locaux professionnels sur la zone d’activité de Lauvallière (57), affichés au prix de 650.000 euros, a appris que le vendeur n’a pas donné suite à son offre et que la vente a été conclue avec un autre acquéreur qui proposait pourtant une somme inférieure de 100.000 euros (Cour d’appel, Metz, 1re chambre, 23 Janvier 2024 – n° 21/01961) . Selon la Société civile immobilière, c’est l’agent immobilier qui serait en faute pour ne pas avoir transmis au vendeur l’offre d’achat reçue dans le délai légal de 8 jours, imposé par l’ article 77 du décret du 20 juillet 1972 .
De plus, selon la SCI, c’est l’agence immobilière elle-même qui avait rédigé l’offre et lui avait suggéré de s’intéresser à ce bâtiment pour le transformer en salle des fêtes. L’agent immobilier aurait fait croire à la SCI l’existence d’une offre à 830.00 euros. Une proposition qui n’aurait, en réalité, jamais existé, afin de la décourager. Considérant que l’agent immobilier s’est volontairement abstenu de transmettre son offre au vendeur afin de favoriser un autre candidat acquéreur, elle a assigné l’agent immobilier devant le Tribunal judiciaire de Metz. La SCI a exigé sa condamnation et réclame 100.000 euros de dommages et intérêts, comme le vendeur qui estime que l’agent immobilier a gravement manqué à ses obligations. Cette somme correspond à la différence entre l’offre faite par la SCI et le prix auquel il a cédé son bien.
Manque de preuves
L’agent immobilier a tenté d’expliquer les raisons de cette omission en invoquant le caractère peu sérieux de l’offre, dû notamment à l’absence de tout justificatif concernant les chances de la société d’obtenir un prêt ou concernant son éventuel apport personnel. Mais il n’a pas apporté la preuve d’un obstacle réel , comme le rapporte Me Gabriel Neu-Janicki, avocat en droit immobilier, sur son blog. Aucune faute ne peut lui être reprochée, estime l’agent immobilier qui conteste la réalité des pertes de chance alléguées. « Il fait valoir qu’il lui appartenait en tant qu’agent immobilier de vérifier la solvabilité d’un acquéreur avant de transmettre son offre à son mandant, et que de longs mois auraient été nécessaires pour s’assurer de la faisabilité des travaux allégués et surtout de la possibilité pour l’acquéreur d’obtenir l’emprunt prévu, générant ainsi un risque d’immobilisation prolongée et inutile du bien concerné », peut-on lire sur le site Dalloz.
La Cour d’appel de Metz conclut que l’agent immobilier « n’apporte aucune preuve de ce qu’il aurait demandé à la candidate acquéreuse de lui fournir, dès ce stade, des preuves de sa solvabilité, de l’existence d’un apport personnel dont il n’est pas fait mention à l’offre, ou de ses chances d’obtenir un crédit ». Et ajoute : « Alors qu’il lui appartenait d’effectuer a minima certaines vérifications auprès de la candidate acquéreuse, avant de considérer son offre comme fantaisiste, il apparaît qu’il n’en a rien fait ». Pour la Cour d’appel, l’agent a commis une faute aussi bien du côté du vendeur que de l’acquéreur. Toutefois, selon la Cour d’appel de Metz, la SCI n’a souscrit aucun emprunt et n’a donc perdu aucune chance d’en contracter un d’un montant inférieur. Par contre, elle estime que le vendeur aurait pu percevoir 650.000 euros au lieu des 550.000 euros reçus. Il a donc été privé d’une opportunité de conclure la vente à un meilleur prix. Le vendeur est donc en droit, a jugé la cour, de prétendre à 30.000 euros de dommages et intérêts.
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