Les parts de SCPI détenues en direct sont imposables à l’IFI (Crédit photo: Fotolia)
SCPI détenue en direct, via un contrat d'assurance vie, en nue-propriété ou acquise à crédit … comment les SCPI sont-elles prises en compte dans le patrimoine imposable à l'IFI ?
SCPI détenues en direct
Les parts de SCPI détenues en direct sont imposables à l'IFI. Elles doivent donc être déclarées à l'IFI pour leur valeur nette ou leur valeur vénale. La société de gestion de la SCPI doit vous communiquer tous les ans la valeur à déclarer via l'IFU (imprimé fiscal unique).
La valeur à déclarer varie selon qu'il s'agit d'une SCPI à capital variable ou à capital fixe. Celle des SCPI à capital variable correspond à la valeur de retrait (au prorata de la part de biens immobiliers détenus par la SCPI). Celle des SCPI à capital fixe correspond au dernier prix d'exécution.
SCPI souscrite dans le cadre d'un contrat d'assurance vie
Détenir une SCPI dans le cadre d'un contrat d'assurance vie ne permet pas d'échapper à l'IFI. Les SCPI restent taxables à l'IFI, y compris lorsqu'elles sont détenues sur un contrat d'assurance vie ou de capitalisation.
Acquisition de parts de SCPI à crédit
Cette opération permet de déduire le capital restant dû sur le crédit immobilier du patrimoine immobilier taxable à l'IFI. La déduction est donc importante les premières années mais diminue au fil du remboursement du crédit immobilier.
Mais ce n'est pas le seul avantage de ce type d'opération. Cela permet tout d'abord d'acquérir un patrimoine immobilier à moindre coût, même avec un apport personnel limité. Ceci est d'autant plus vrai que le taux de rendement de la SCPI (4,35% en moyenne en 2019) est supérieur au taux moyen du crédit immobilier (environ 1,50% en moyenne). Ensuite, les intérêts du crédit immobilier sont déductibles des revenus imposables, venant ainsi alléger l'impôt sur le revenu.
Acquisition de parts de SCPI en nue-propriété
La propriété d'un bien immobilier (appelée pleine propriété) peut être divisée en 2 parties : la nue-propriété et l'usufruit. Détenir la nue-propriété revient à être propriétaire du bien mais sans en avoir jouissance : il n'est par exemple pas possible de l'occuper ou de le louer. Détenir l'usufruit, permet d'utiliser le bien : il est possible de l'habiter ou de le louer et d'en percevoir les loyers. La nue-propriété et l'usufruit peuvent être acquis séparément. Cela s'appelle le démembrement de propriété.
Il est possible d'acheter des parts de SCPI en nue-propriété pour une durée limitée (10 ans en général). En parallèle, la société de gestion vend l'usufruit à un bailleur social ou un institutionnel pour la même durée. Ce dernier assure la gestion locative, perçoit les loyers, prend en charge l'entretien du bien, les travaux et les taxes.
Pour compenser la non-perception des loyers pendant la durée du démembrement, le prix d'une SCPI en nue-propriété est décoté par rapport à celui d'une SCPI en pleine propriété. Par exemple, pour un démembrement sur 10 ans, le prix est décoté de 30%, sur 15 ans il est décoté de 40%.
Au terme de la durée du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété, sans frais, ni formalité. Il peut alors disposer de ses parts librement et décider de les revendre ou de les conserver et percevoir les revenus.
Pendant toute la durée du démembrement, les parts de SCPI en nue-propriété sont exonérées d'IFI.
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