Prêts immobiliers : moins de prêts et des apports plus importants

information fournie par Boursorama avec LabSense •06/02/2023 à 08:30

Entre hausse des prix de l'immobilier, taux d'emprunt qui grimpent, durées de prêt qui se réduisent, et exigences d'apports personnels de plus en plus conséquent, les temps deviennent durs pour les aspirants à l'accession à la propriété ! Résultat : la quantité de dossiers de prêt validés s'effondre. Comment en sommes nous arrivés là, alors que la sortie de pandémie s'est illustrée par un nombre historique de transactions... ? Quelques éléments d'analyse dans les lignes qui suivent.

Prêts immobiliers, moins de prêts et des apports plus importants-iStock-AntonioGuillem

Moins 20% de crédits immobiliers produits en 2022

Le chiffre communiqué par l'observatoire CSA/Crédit Logement, pour être très précis, est de 19,9%. Un effondrement qui rappelle aux professionnels celui connu en 2008 ; lors de la dramatique crise des subprimes. Le recul des dossiers de prêts produits, précise le rapport, s'est particulièrement amplifié au quatrième trimestre 2022 ; ce qui, sans surprise, correspond à la période qui a vu la hausse des taux s'accentuer...

Des taux qui grimpent

Toujours selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA le taux moyen des crédits accordés par le secteur privé franchissait en effet la barre des 2% en octobre 2022. Pour mémoire, il était, à la même période en 2021, de 1,05%. Et si les professionnels se font peu d'illusion quant à un retour à une tendance baissière, c'est parce que les deux principaux facteurs de hausse se sont manifestés simultanément ; à savoir : La hausse de l'OTA ; ou « Obligations Assimilables du Trésor ». Il s'agit de titres d'emprunt émis pour une durée de 2 à 50 ans par l'État français, afin de financer ses besoins à long terme. Ceux d'une durée de 10 ans servent de référence à la fixation des taux fixes des crédits immobiliers. Or sous les effets conjugués de la forte hausse de l'endettement public post crise sanitaire, et du conflit Russo-Ukrainiens, l'OTA à dix ans à bondi, entraînant avec lui la hausse des taux fixes des prêts immobiliers. La remontée du taux d'usure, ce taux maximal déterminé par la Banque de France et auquel un organisme bancaire peut prêter, a mécaniquement entraîné une hausse des taux d'intérêt immobilier.

Des apports personnels plus conséquents

Outre cette hausse des taux, les candidats à l'achat se voient exiger un apport personnel de plus en plus important. Il aurait progressé de 43,5% en quatre ans, ce qui, concrètement, représente, pour un acquéreur dont les revenus n'excèdent pas trois fois le montant du SMIC, sept mois d'apport supplémentaire !

Des durées de prêt plus courtes

Les banques faisaient, jusqu'à présent, preuve d'une relative indulgence en termes de taux d'endettement (30 % des dossiers validés en 2020 dépassent le plafond fixé à 33%) et de durée de prêt. Sur ce dernier point, là aussi, les choses vont se compliquer pour les acquéreurs. En effet, depuis le 1er janvier, ce qui n'était qu'une recommandation du Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) est devenu une obligation : la durée maximum des prêts est fixée à 25 ans. Seul un différé de 2 ans maximum - portant donc la durée à 27 ans - pourra être envisagé, si le bien est en VEFA (Vente en état de Futur Achèvement) et que des travaux sont indispensables avant l'emménagement.