Perspectives bien orientées pour les actifs immobiliers core selon Primonial REIM
D’après une étude récente de Primonial REIM portant sur les perspectives des différentes classes d’immobilier (bureaux, commerces, santé, hôtellerie, résidentiel), les fondamentaux des marchés de bureaux européens restent assez solides malgré la crise sanitaire et économique qui touche l’ensemble du continent. Le point de départ de ces marchés au début de l’épidémie constitue un atout majeur, avec des niveaux de vacance proches des plus bas historiques sur la plupart des métropoles européennes.
C’est le département Recherche et Stratégie du gestionnaire immobilier Primonial REIM qui est à l’origine de cette étude large sur les perspectives de l’immobilier en Europe en 2021. Alors que les destructions d’emplois et les faillites d’entreprises ne font sans doute que commencer, les interrogations sur la capacité de l’immobilier à absorber le choc sont légitimes.
Pour les actifs de bureaux, la situation est certes moins favorable qu’il y a encore quelques mois, la demande placée étant naturellement contrainte par la prudence des entreprises, dont certaines sont engagées dans des mesures de réductions d’effectifs. Mais la bonne maîtrise du rythme des livraisons de bureaux dans les années à venir permet de limiter le déséquilibre entre offreurs et preneurs. Cependant, Primonial REIM précise à juste titre que tous les actifs et tous les secteurs géographiques ne seront pas logés à la même enseigne. «Les actifs/marchés “core” avec des locataires solides et des baux longs devraient connaître les perspectives les mieux orientées sur la valorisation et la croissance future des loyers alors que les actifs les moins sécurisés pourraient connaître des corrections (emplacements secondaires, vacance importante) ce qui pourrait impacter la capacité de ces biens/marchés à délivrer un haut niveau de performance à moyen terme, analyse ainsi Henry-Aurélien Natter, responsable recherche de Primonial REIM. À court terme, une nouvelle hiérarchie des taux semble dorénavant actée selon les fondamentaux de chaque marché en Europe.»
Concernant le secteur de l’immobilier de commerce, les nouvelles restrictions qui ont été mises en œuvre dans la plupart des pays européens ont indéniablement eu des effets négatifs sur la consommation. Là encore, les analystes de Primonial REIM estiment que certains actifs seront moins impactés que d’autres : «Nous pensons que les commerces alimentaires de proximité et les supermarchés devraient être les formats qui seront le moins touchés. À l’inverse, les centres commerciaux, surtout ceux dans les localisations secondaires, devraient connaître d’importantes baisses de chiffres d’affaires. La hausse rapide des ventes en ligne oblige donc de plus en plus d’entreprises à accélérer leur transition digitale pour limiter les effets d’une concurrence asymétrique avec les pure players du e-commerce. Les actifs en pied d’immeuble sur les marchés européens les plus “core” devraient connaître les perspectives les mieux orientées sur la valorisation et la croissance future des loyers alors que les centres commerciaux pourraient connaître de nouvelles corrections (emplacements secondaires, vacance importante) impactant leur capacité à délivrer une performance stable à moyen terme.»
Enfin pour ce qui est de l’immobilier résidentiel, qui est sans doute la classe d’actifs la moins impactée par la crise actuelle, Primonial REIM anticipe même une poursuite de la hausse des prix dans une majorité de métropoles européennes : «pour l’heure, nous pensons que la croissance des prix du résidentiel en zone euro devrait se maintenir (+4 % en 2020 et +2,5 % en 2021) en raison d’une corrélation moins forte au cycle économique que les autres actifs. En cas de correction, nous pensons que l’impact sera limité dans le temps en raison de la pression démographique (accentuée par l’arrêt temporaire de l’offre neuve) et les mesures pour assurer la liquidité du marché. Toutefois, la prolongation d’un environnement économique récessif viendrait impacter le revenu des ménages et donc leur capacité d’endettement, et pourrait avoir un impact négatif sur les prix du résidentiel. Les marchés des grandes métropoles européennes ont des perspectives de performance en capital et locative bien orientées à court et à moyen terme. »
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