Les SCPI Sofidy maintiennent le cap

information fournie par Sofidy •28/02/2024 à 19:54

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L'année 2023, qui vient de s'achever, a été marquée par de nombreuses turbulences sur le marché immobilier. Le nouveau contexte de taux d'intérêt a notamment créé une pression à la baisse sur les valeurs des actifs. Toutefois vos SCPI ne déméritent pas. Elles peuvent compter sur leurs forces structurelles pour aborder avec confiance un contexte qui pourra encore être chahuté en 2024, mais également offrir de bonnes opportunités d'investissement.

L'immobilier en Europe subit une correction générale suite à la hausse rapide et forte des taux d'intérêt engagée par la BCE au cours de l'année 2022, avec l'objectif de contrer l'inflation. Cette remontée des taux d'intérêt fait entrer le marché immobilier dans un nouveau cycle après une longue période de taux extrêmement bas. Toutes les classes d'actifs sont concernées (commerces, bureaux, logistique, santé, hôtellerie, logements…) par les baisses de valeurs, même si celles-ci sont plus ou moins prononcées selon le type d'actifs, leur qualité et leur localisation.
Dans ce contexte, les travaux d'expertises de fin d'année soulignent la robustesse des portefeuilles d'actifs détenus par les SCPI Sofidy .

Des actifs robustes et des corrections de valeurs limitées

Sur un an, à fin 2023, ces expertises révèlent un recul moyen de la valeur des portefeuilles immobiliers des SCPI de Sofidy d'environ -5%, le retrait s'établissant entre -3 % et -7,5 % selon les véhicules. Cette baisse limitée résulte de la stratégie de Sofidy qui, depuis près de 40 ans, mise sur la diversification des portefeuilles et sur une mutualisation des risques. La très forte granularité du patrimoine de nos SCPI, composé de plus de 5 000 actifs de plus petites tailles que la moyenne du secteur, contribue à disperser efficacement les risques et a permis de limiter les corrections des valeurs.

Dans un volume de transactions globalement en forte baisse, les actifs de petite taille trouvent encore des acheteurs, à l'inverse des actifs de grande taille. C'est particulièrement le cas dans le contexte actuel de prudence accrue de la part des investisseurs.

Autre atout essentiel : notre très grande discipline et notre forte sélectivité lors des investissements. Moins de 3 % des actifs sont sélectionnés à l'acquisition sur environ 3 200 dossiers étudiés chaque année. Cette sélectivité consiste non seulement à veiller à la qualité intrinsèque des actifs et de leur emplacement mais aussi à se positionner sur des biens affichant des niveaux de loyers raisonnables à l'acquisition, ce qui consolide le « pricing power » (capacité d'accroître les loyers) de nos SCPI dans le temps.

Cette forte discipline nous a prémunis contre la tentation d'acquérir des actifs excessivement valorisés en haut de cycle immobilier. Cela nous permet aujourd'hui de bénéficier d'une base de patrimoine acquise à des taux de rendement raisonnables, qui ne sont pas trop éloignés des taux de rendement actuels, et qui autorisent des baisses de prix limitées.

Des prix de parts qui se maintiennent pour la majorité de notre gamme de SCPI

À l'issue de la campagne d'expertises de fin d'année, sur les cinq SCPI proposées par Sofidy, trois maintiennent leur prix de parts : notre véhicule phare, Immorente (capitalisation de 4,4 milliards d'euros à fin décembre), Immorente 2 et Sofidy Europe Invest.
En revanche, à compter du 4 décembre 2023, le prix de souscription de la SCPI Efimmo 1 , exposée majoritairement à l'immobilier de bureaux, s'établit à 212 euros par part soit une baisse de 10,5 %. Quant à la SCPI Sofipierre , son prix de part s'établit à 595 euros suite à une diminution de 9,2 % pour s'adapter au contexte de marché, après de nombreuses hausses de prix successives ces dernières années.

À noter que les performances locatives de ces deux SCPI ne sont pas remises en cause car elles visent l'une comme l'autre un taux de distribution supérieur à 5 % en 2024*. Elles ont par ailleurs chacune fait ressortir un taux de distribution sur la base de leur nouveau prix de part de 5,20 % brut de fiscalité (respectivement +4,65 % et +4,73 % sur la base du prix de part au 01/01/2023).
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Une forte exposition aux actifs de commerces, facteur de résilience

La bonne résistance de la valeur des actifs de nos SCPI s'explique également par une pondération historique en actifs de commerces supérieure à la moyenne du secteur, environ 45 % des portefeuilles gérés par Sofidy étant investis dans cette classe d'actifs. Or ces actifs sont plus résilients à la conjoncture, ce qui est également un facteur de réassurance pour l'avenir.
Par ailleurs, contrairement aux actifs de bureaux, la valeur des actifs de commerce a peu progressé ces dernières années, à la fois du fait de la concurrence du commerce en ligne et des fermetures temporaires liées à la crise sanitaire. Les corrections de valeur sont donc actuellement plus limitées et défensives sur ces actifs.
D'une manière générale, nous restons convaincus par les bons fondamentaux de l'immobilier de commerce bien placé, aux cœurs des villes ou dans des zones de périphérie établies des grandes métropoles. Cet immobilier peut pleinement bénéficier de l'équilibre qui se développe entre commerce dématérialisé et commerce physique, dans le cadre de phénomènes de métropolisation toujours actifs.

Une bonne dynamique locative

Comme tous les véhicules de rendement, les SCPI de Sofidy visent prioritairement à délivrer des revenus complémentaires sur un horizon de placement long. Leur capacité à distribuer des revenus réguliers (non garantis), issus des loyers perçus, est donc un élément déterminant de leur performance. Cette capacité est aujourd'hui renforcée par l'indexation des loyers sur l'inflation. Elle est également assurée par l'attractivité des actifs en portefeuille. C'est tout simplement la loi de l'offre et de la demande. Un bon emplacement et des loyers de départ raisonnables offrent un potentiel de progression des loyers (non garantie), ou « pricing power », lors des renouvellements de baux ou des relocations éventuelles.
Par ailleurs les liens étroits avec les locataires permettent à vos SCPI d'afficher d'excellents indicateurs clés pour la perception des loyers, avec un taux d'occupation moyen supérieur à 92 % ainsi qu'un taux de recouvrement proche de 97 % sur l'année 2023.
Au final, les taux de distribution bruts de vos SCPI se sont maintenus en 2023 pour s'établir dans une fourchette de +4,71 % à 5,20 %.
En 2024, un environnement à risque pour les plus fragiles… mais porteur pour les plus solides.
Le marché immobilier est incontestablement entré dans un nouveau cycle. Face à des taux d'intérêt plus élevés, qui freinent le recours au traditionnel effet de levier, le marché des transactions immobilières s‘est grippé avec une chute de 50 % sur un an à 140 milliards d'euros en 2023. Les conditions sur le marché immobilier européen risquent de demeurer dégradées dans les prochains mois.
La pression sur les valeurs immobilières risque de se poursuivre, particulièrement pour les actifs qui ne répondent plus aux besoins des usagers, dans un contexte où les modalités de financement resteront contraintes.
Les acteurs les plus fragiles et les plus endettés, soumis à de forts besoins de refinancement et à des tensions élevées pesant sur leur liquidité, devront probablement se défaire de certains actifs à des prix décotés. Si certaines défaillances ont déjà été constatées sur le marché immobilier, notamment chez les promoteurs, le mouvement pourrait se poursuivre.
Dans le même temps, 2024 peut être envisagée comme une année de transition particulière. Plusieurs signaux positifs sont à l'œuvre, renforçant la visibilité pour les acteurs de l'immobilier les plus agiles et les plus robustes.
Ainsi, face à une inflation sur le point d'être maîtrisée, les banques centrales ont formalisé la fin de la hausse des taux courts. Conséquence directe : les taux d'intérêt longs, qui sont le pivot de la valeur des actifs immobiliers, ont baissé de plus de 100 points sur les deux derniers mois de l'année 2023 (l'emprunt d'État français à 10 ans est ainsi revenu vers les 2,5 %), autorisant une reprise progressive du marché immobilier.
Quant au contexte économique, une récession semble évitée en Europe soulignant la résilience des économies européennes, même si les taux de croissance sont très limités.
Le rebond du secteur des foncières cotées de la zone euro (qui a enregistré au 31 décembre 2023 une hausse de 30,5 % depuis son plus bas niveau annuel du 25 octobre dernier) peut être analysé comme les prémisses de la reprise du marché immobilier.

Tirer parti d'un moment de marché inédit

La dichotomie va être de plus en plus forte entre les acteurs fragiles, malmenés par les turbulences sur le marché immobilier, et ceux, bien plus solides, qui pourront tirer avantage d'un marché baissier. C'est particulièrement le cas de vos SCPI, qui sont dotées d'une trésorerie cumulée de plus de 560 millions d'euros fin 2023.
Leur solide structure financière conforte leur marge de manœuvre avec un faible niveau d'endettement moyen (inférieur à 20 % sur 2023) et une dette essentiellement à taux fixe et amortissable.
S'appuyant sur ces forces, vos SCPI pourront saisir des actifs jugés trop chers il y a quelques mois encore et qui affichent désormais des taux de rendements attractifs. Elles pourront mettre à profit la crise actuelle en étant offensives sur les opportunités pour nourrir les patrimoines avec des actifs à plus haut rendement permettant de soutenir les performances à venir.
Ces opportunités exceptionnelles n'attendront pas et toute notre énergie est mobilisée pour les saisir car elles construisent la performance de demain. Grâce à votre confiance et à la collecte réalisée par vos SCPI, nous pourrons faire de 2024 une année pleine de promesses et de succès futurs !

Glossaire

1. Taux de distribution recalculé sur prix de part au 01/01/2024
Dividende au titre de l'année 2023 avant prélèvement obligatoire et autre fiscalité immobilière (sur revenus financiers étrangers et sur plus-values) payée par la SCPI pour le compte des associés rapporté au prix de souscription au 1er janvier 2024.
2. Taux de distribution 2023 sur prix de part au 01/01/2023
Dividende au titre de l'année 2023 avant prélèvement obligatoire et autre fiscalité immobilière (sur revenus financiers étrangers et sur plus-values) payée par la SCPI pour le compte des associés rapporté au prix de souscription au 1er janvier 2023.
3. Taux de recouvrement
Taux d'encaissement des loyers, indemnités et charges par rapport aux loyers, indemnités et charges facturés.
4. Taux d'occupation financier
Rapport entre le montant des loyers facturés ainsi que des valeurs locatives de marché des autres locaux non disponibles à la location par le montant total des loyers qui serait facturé si tout le patrimoine était loué.
5. Taux de rendement interne
Le TRI exprime la performance annuelle moyenne pour un épargnant, en prenant en compte le prix de revient de son placement, l'ensemble des dividendes perçus au cours de la période de placement et le prix de retrait en vigueur au moment de sa sortie (mais en excluant sa fiscalité propre). Le TRI permet d'évaluer la performance passée du placement financier en SCPI.

*Ces prévisions sont arrêtées par la société de gestion sur la base d'hypothèses de marché et ne constituent en aucun cas une promesse de rendement ou de performance. Ces prévisions ne constituent pas un indicateur fiable quant aux performances futures.
Ce document est communiqué à titre d'information. Il ne constitue donc en aucun cas une sollicitation de vente ou une proposition d'achat. Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ces fonds ne bénéficient d'aucune garantie ou protection de capital et présentent notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de durabilité. Les performances futures peuvent être soumises à l'impôt, lequel dépend de la situation personnelle de chaque investisseur et est susceptible de changer à l'avenir. Le détail des risques est décrit dans le Document d'Informations Clés (DIC) et la Note d'information de la SCPI. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.