Le taux d’usure en pratique et ses conséquences pour les emprunteurs

information fournie par Café de la Bourse •18/08/2022 à 17:25

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La baisse des marché actions et leur forte volatilité couplé à une inflation galopante auraient pu porter sur des sommets le marché immobilier, alternative particulièrement attractive dans ce contexte au marché actions. En réalité, ce dernier est plutôt en berne et la question sur toutes les lèvres est de savoir si la baisse sera durable et généralisée. Il faut dire que la hausse des taux directeurs et l'augmentation très timide du taux d'usure ont évincé du marché un grand nombre de particuliers qui se voient refuser leur demande de crédit immobilier. Découvrez dans cet article ce qu'est le taux d'usure, son niveau, ses conséquences sur le marché du crédit immobilier.

Le taux d'usure qu'est-ce que c'est ?

Le taux d'usure est le taux maximum auquel une banque a le droit de prêter de l'argent. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui correspond au coût total du crédit, est en effet réglementé. Il existe un plafond fixé par la Banque de France à ne pas dépasser car ce délit est passible d'une peine d'emprisonnement de 2 ans et/ou de 300 000 euros d'amende.

Chaque type de prêt à un taux d'usure distinct (crédit immo, conso, découvert, etc.). Nous nous intéresserons dans cet article au taux d'usure du crédit immobilier qui a en ce moment un impact retentissant sur les particuliers ayant un projet immobilier.

Le taux d'usure correspond aux taux moyens effectivement accordés durant le trimestre précédent, plus une marge d'un tiers (notez que le taux d'usure du crédit immobilier varie bien évidemment selon la durée du prêt). Ce nouveau taux d'usure est ensuite appliqué pendant un trimestre. Depuis le 1er juillet 2022, un nouveau taux d'usure est entré en vigueur : il s'élève à 2,60 % pour les prêts de moins de 10 ans et les prêts d'une durée comprise entre 10 et 20 ans, 2,57 % pour les prêts d'une durée supérieure à 20 ans et 2,99 % pour les prêts-relais.

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Crédit immobilier : l'effet ciseaux décrypté

Dans le même temps, l'inflation incite les banques centrales à relever leurs taux directeurs pour freiner la consommation et les investissements des ménages et des entreprises afin de casser la spirale de la hausse des prix. Or, les taux directeurs correspondent aux taux auxquels les banques centrales prêtent de l'argent aux banques. Autrefois en territoire négatif, ces taux grimpent et devraient continuer à grimper dans les mois qui viennent. Les établissements bancaires répercutent naturellement cette hausse du coût du prêt sur les crédits qu'elles accordent. Ainsi, on assiste à une augmentation des taux d'intérêt sur les crédits immobiliers.

Ce calendrier de hausse des taux pose un véritable problème aux emprunteurs : d'un côté, les taux des crédits immobiliers augmentent rapidement tous les mois ; de l'autre, la hausse du taux d'usure augmente peu et tous les trimestres seulement, créant un décalage de trois mois particulièrement préjudiciables aux emprunteurs confrontés à l'effet ciseaux : les taux d'intérêt des crédits sont de plus en plus hauts quand les taux d'usure sont eux maintenus à un taux relativement bas. On assiste actuellement à la hausse des taux de refinancement mais également de la hausse des taux d'emprunt d'État, aux alentours de 2 %, soit un retour à leur niveau d'avril 2014, quand les taux des crédits immobiliers avoisinaient les 3,3 %, avec un taux d'usure à 5,19 %. Rappelons qu'aujourd'hui pour les prêts de plus de 20 ans, le taux d'usure se situe à 2,60 %, bien en dessous donc de ce qui se pratiquait à l'époque où les taux directeurs étaient comparables.

Taux d'usure : les gagnants et perdants du contexte particulier de l'été 2022

Le niveau actuel des taux d'usure est dommageable à la fois pour les banques et les emprunteurs. En effet, l'insuffisance de la remontée du taux d'usure, due au décalage des 3 mois et à la forte augmentation soudaine des taux directeurs, ne permet pas aux banques de proposer des taux qui leur permettent de dégager une marge suffisante, d'où un rejet massif de demandes de crédit immobilier. Rappelons en outre que les banques ne peuvent accepter un dossier de crédit immobilier si les mensualités de celui-ci excèdent les 35 % de revenus du ou des emprunteur(s).

Les profils les plus impactés par ces refus sont les primo-accédants avec un apport faible et des revenus modestes (souvent les jeunes donc). Les moins touchés par cet effet ciseau sont les emprunteurs avec un fort apport, des revenus confortables et/ou une durée de crédit peu importante (souvent les seniors). Selon une récente étude de Pretto, ce sont 18 % des dossiers financés en 2021 qui ne seraient plus finançables dans le contexte de marché de juin 2022, ce qui représente 220 000 ménages.