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En 10 ans, de plus en plus de ménages ont pu accéder à la propriété grâce à la dégringolade des taux. Mais l'envolée des prix a creusé leur dette.
En 10 ans, les taux de crédit ont été divisés par 4. Et dans le même temps, le poids de la dette immobilière des Français a quasiment doublé, passant d'environ 20% en 2010 à près de 35% en 2020, selon la Banque de France (page 6). À plus de 90%, cette dette est composée des crédits immobiliers que détiennent les Français. La dégringolade des taux, historiquement bas aujourd'hui, a incité de plus en plus de ménages à s'endetter à bon compte, ces dernières années. C'était l'époque où il fallait acheter à tout prix, sans attendre. C'était l'époque où les banques prêtaient à tout va à tout le monde, en prenant parfois en charge les droits de mutation (frais de notaire) des acquéreurs.
Aujourd'hui, l'encours des crédits immobiliers - autrement dit la dette immobilière - avoisine les 1200 milliards d'euros. Soit plus de 43% de la dette de la France (plus de 2700 milliards d'euros). De quoi faire craindre aux autorités financières une envolée du surendettement. « En réalité, le surendettement des Français n'est pas dans une situation dramatique» , rectifie Jean Boissinot, secrétaire général du Haut conseil de stabilité financière (HCSF). Le nombre de dossiers déposés par des ménages avec un crédit immobilier, a tout de même crû de près de 50% entre 2010 et 2019, passant de 13.000 à 19.000. Avant de chuter de 21% en 2020.
Un crédit plus sûr, un marché plus raisonnable
Au final, le nombre de ménages surendettés ayant un crédit immobilier n'a ni grimpé ni baissé sur 10 ans, constate Mark Béguery, directeur des Particuliers de la Banque de France. « Ces deux derniers trimestres, nous avons constaté un petit tassement de la part de ces dossiers, de 14% en 2019-2020 à 12/13% aujourd'hui », précise-t-il. « Lancer une procédure de surendettement est la dernière chose que les propriétaires font, même si posséder sa résidence principale n'empêche pas de déposer un dossier de surendettement», poursuit Jean Boissinot. Près de 90% des ménages ayant déposé un dossier de surendettement recevable, sont en effet des locataires. Mais, du coup, les propriétaires en difficulté doivent faire des sacrifices en réduisant d'autres dépenses, notamment alimentaires, pour rembourser leur crédit.
C'est le poids de la dette immobilière qui inquiète le plus les autorités financières, qu'elles jugent « excessif ». La faute à l'envolée des prix de l'immobilier dans les grandes métropoles ces 10 dernières années et qui s'est déplacée, depuis 2 ans, vers les villes moyennes. De quoi plomber le pouvoir d'achat immobilier des locaux. Surtout, les restrictions du HCSF de fin 2019 (pas de prêts de plus de 25 ans et un taux d'endettement de 33% puis de 35%) n'ont pas eu l'effet escompté ces 2 dernières années. Le poids de la dette immobilière n'a pas franchement reculé. « Nous restons vigilants », reconnaît Mark Béguery. Surtout avec la menace de l'inflation qui pèse sur les emprunteurs immobiliers.
Du côté du HCSF, on se réjouit de voir que le crédit immobilier est devenu « plus raisonnable et discipliné dans les pratiques d'octroi ». « Les Français n'empruntent plus au-delà du nécessaire et mobilisent davantage leur apport lorsqu'ils en ont un , constate Jean Boissinot. Le crédit est plus sûr sans qu'il soit devenu plus rare ». Plus de 168 milliards d'euros de crédit immobilier ont été accordés aux Français depuis le début de l'année (à septembre 2021), selon la Banque de France. Soit 32 milliards de plus qu'en 2020 et 28 qu'en 2019. Sans compter que la part des nouveaux crédits est plus importante que ces 2 dernières années.
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