Le bon moment pour renégocier votre prêt immobilier, c’est quand?

information fournie par Le Particulier •24/11/2024 à 10:00

La baisse des taux d’intérêts pousse certains emprunteurs à renégocier ou faire racheter leur crédit immobilier.

Sommaire:

• Pourquoi renégocier votre crédit immobilier?
• Les paramètres à prendre en compte pour une renégociation avantageuse
• Renégocier son prêt: comment procéder et dans quel ordre faire les démarches?
• Rachat du crédit: des conditions attractives assorties de frais élevés
• Une poursuite de la baisse des taux attendue pour 2025

Pourquoi renégocier votre crédit immobilier?

Dans un contexte de baisse des taux d’intérêt, il est possible de renégocier un crédit immobilier ou de le faire racheter par un autre établissement financier pour obtenir des conditions plus favorables. La loi ne prévoit pas de restriction à la renégociation ou au rachat d’un prêt. Cette opération peut donc être effectuée à plusieurs reprises. La baisse du taux d’intérêt de votre crédit se traduit par l’une de ces options:

• Une diminution des mensualités de remboursement et une augmentation du reste à vivre,
• Une baisse de la durée de votre prêt et donc du coût global du crédit.

Les paramètres à prendre en compte pour une renégociation avantageuse

Voici les éléments à examiner pour déterminer si vous avez intérêt à renégocier votre prêt:

• L’écart entre les taux: les vôtres et ceux du marché

Le différentiel de taux doit être suffisamment important pour couvrir les frais liés à l’opération de rachat ou de négociation. On considère qu’il faut obtenir un écart d’au moins 0,7 point entre le taux initial et le taux final.

• La durée restante du crédit

La renégociation de taux de crédit doit intervenir dans les premières années de l’emprunt. En effet, dans le cas d’un prêt classique à taux fixe, chaque mensualité comprend une part du capital souscrit et une part des intérêts. La répartition entre ces deux éléments varie au cours de la durée du prêt. Il est plus intéressant de renégocier dans le premier tiers du crédit car vous remboursez plus d’intérêts pendant cette période.

• Le montant du capital restant dû doit être suffisamment élevé.
• Les frais liés à l’opération

Il est important de prendre en compte l’ensemble des frais inhérents à la renégociation ou au rachat du crédit. Cela comporte les frais de dossier, les indemnités de remboursement anticipé et les frais de garantie. Dans certains cas, ils peuvent dépasser 4% du capital restant dû.

Renégocier son prêt: comment procéder et dans quel ordre faire les démarches?

La première étape quand vous souhaitez obtenir des conditions plus favorables pour votre crédit immobilier est de solliciter votre banque pour renégocier le taux. Cette option est la plus simple et la plus rapide, car elle permet d’éviter les formalités administratives liées à un changement d’établissement. Toutefois, votre banque peut refuser la renégociation. En cas de réponse favorable, elle vous transmet un avenant au contrat initial. Ce document doit comporter:

• Un échéancier des amortissements,
• Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) et le coût du crédit sur la base des seuls frais et échéances à venir.

Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours. La renégociation est moins coûteuse qu’un rachat, car vous avez seulement des frais de dossier à payer.

Rachat du crédit: des conditions attractives assorties de frais élevés

Le rachat de votre crédit immobilier par un établissement concurrent peut vous permettre d’obtenir des conditions d’emprunt plus favorables. Cependant, les frais et pénalités dont vous devez vous acquitter sont plus élevés. Ils comprennent:

• Les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) dues à votre organisme bancaire actuel. Elles sont plafonnées à 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, et 3% du capital restant dû,
• Les frais de garantie liés à l’assurance emprunteur,
• Les frais de dossier. Leur montant varie selon les établissements. Ils se situent généralement aux alentours de 1% du capital emprunté.

Une poursuite de la baisse des taux attendue pour 2025

Selon l’Observatoire Crédit Logement CSA, le taux d’intérêt moyen s’établit à 3,46% en octobre 2024, contre 4,20% en décembre 2023. Sur 20 ans, le taux moyen des crédits immobiliers aux particuliers atteint 3,39%, contre 4,26% en décembre 2023, soit un recul de 0,87 point. Cette baisse doit se poursuivre. L’ Observatoire Crédit Logement table sur un taux de 3,03% en niveau annuel moyen pour 2025, et jusqu’à 2,75% au quatrième trimestre seul.