La baisse du prix de part de la SCPI Laffitte Pierre (AEW Ciloger)
Le 1er mars 2023, la société de gestion AEW Ciloger a annoncé une baisse de 8,5% du prix de part de sa SCPI Laffitte Pierre, spécialisée dans l’immobilier de bureaux franciliens. Il s'agit d'une décision rare dans l’univers des SCPI. Dans ce cas, elle est liée à une baisse significative des valeurs d’expertise du patrimoine de ce véhicule depuis environ 3 ans.
En effet, la réglementation impose que l’écart entre la valeur de reconstitution de la SCPI et son prix de part ne peut pas dépasser pas 10% ! Or Laffitte Pierre étant devenue « surcotée » avec un prix de part de 450 euros, son nouveau prix de 412 euros est en ligne avec les nouvelles valeurs d’expertise, selon AEW Ciloger.
Une valeur de reconstitution en déclin significatif entre 2019 et 2021
À l’inverse d’autres SCPI qui ont très bien résisté à l’épisode du Covid-19, en particulier sur le marché des bureaux, la SCPI Laffitte Pierre montrait dès 2020, quelques signes de faiblesse, visibles sur le dividende distribué : il est passé de 17,50 à 15,64 euros par part (-11%) entre 2019 et 2020 . Concomitamment, la valeur de reconstitution de la SCPI a fortement corrigé , passant de 462,03 à 441,16 euros (-4,5%) au cours de l’année 2020 .
L’année 2021 a permis un léger redressement de la distribution à 15,90 euros par part, mais à un niveau restant en retrait de celui de 2019. Parallèlement, la valeur de reconstitution de Laffitte Pierre a continué à diminuer pour atteindre 438,29 euros par part . Or le problème vient du fait que dans le même temps, AEW Ciloger a procédé à deux revalorisations successives du prix de part de cette SCPI, qui est passé de 430 à 440 euros le 1er mai 2019, puis de 440 à 450 euros le 2 mars 2020 juste avant le 1er confinement lié au Covid-19. D’où le passage d’une décote de 4,8% fin 2019 à une surcote de 2,6% fin 2021 .
Une baisse supplémentaire des valeurs d’expertise en 2022
L’année 2022 semble avoir entraîné une nouvelle baisse de la valeur de reconstitution de la SCPI Laffitte Pierre , selon la communication faite récemment par la société de gestion AEW Ciloger. En effet, le nouveau prix de part entré en vigueur à partir du 1er mars 2023 de 412 euros (-8,5% par rapport au prix précédent de 450 euros) est repositionné à un niveau « proche de la valeur de reconstitution au 31/12/2022 ».
Par conséquent, AEW Ciloger a fait le choix d’annuler la surcôte de cette SCPI en « one shot » plutôt que de faire plusieurs ajustements successifs à la baisse qui auraient sans doute eu l’inconvénient de donner l’impression d’un processus auto-entretenu sans espoir concret de stabilisation . En cumulé, si l’on retient une valeur de reconstitution potentielle proche de 412 euros à fin 2022 – le chiffre définitif étant connu au moment de la publication du rapport annuel d’ici quelques semaines – la décrue de la valeur du patrimoine de Laffitte Pierre aura été de l’ordre de 11% en 3 ans .
La société de gestion donne trois explications principales à cette évolution négative :
- l’impact du covid avec le développement du télétravail qui concerne les actifs de bureaux (73% du portefeuille) :
- la montée du e-commerce qui vient pénaliser la partie commerciale du patrimoine (environ 16%) ;
- « la remontée brutale des taux dans un contexte inflationniste ».
Une hausse du dividende viendra partiellement compenser la baisse du prix de part en 2023
Certes, les associés actuels de la SCPI Laffitte Pierre sont pénalisés par la baisse du prix de part de 8,5% effective depuis le 1er mars 2023, mais ils auront de quoi se consoler avec une hausse prévisionnelle du dividende de 8,83% par rapport à 2022 (passage de 17,60 à 18 euros). En 2023, on devrait ainsi retrouver un niveau de dividende qui serait le plus élevé depuis 2016.
Pour les nouveaux associés ayant souscrit au prix de 412 euros par part, le taux de distribution de Laffitte Pierre devrait ainsi s’inscrire à 4,37% en 2023 , soit nettement plus qu’en 2020 (3,49%), 2021 (3,53%) et 2022 (4,00%). C’est ce qu’AEW Ciloger appelle « la reconstitution de la prime de risque » , qui devrait en particulier permettre un meilleur équilibre entre acheteurs et vendeurs et donc une liquidité améliorée pour la SCPI Laffitte Pierre.
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