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Immobilier : les acheteurs sont de retour

Le Figaro25/09/2015 à 18:54

Encouragés par la baisse des prix et la possibilité d’emprunter encore à des taux attractifs, les particuliers reviennent vers la pierre, bien décidés à saisir les opportunités. Et ils ont raison.

Le marché immobilier s’est réveillé. Depuis le printemps, sans tambour ni trompette, les ventes sont reparties. Tous les professionnels de l’immobilier parlent aujourd’hui de reprise. La phase de ralentissement, voire de blocage sur certains marchés comme celui des résidences secondaires, semble arrivée à son terme et l’immobilier retrouve petit à petit un rythme de croisière normal. Fin juin, les notaires ont ainsi enregistré 716.000 ventes dans l’ancien sur un an alors qu’ils n’en comptaient que 694.000 trois mois plus tôt. Les prix restent sages, comme le montrent les statistiques des notaires pourLe Figaro Magazine, qui donnent une photographie précise des prix des logements anciens, maisons et appartements, ville par ville et parfois même quartier par quartier.

Comment expliquer ce réveil du marché? Après avoir boudé un temps l’immobilier, reportant leurs projets d’acquisition dans l’espoir que les prix baissent encore, les particuliers ont fait leurs calculs. Et ils ont réalisé qu’avec un même budget ils pouvaient s’offrir des appartements et des maisons dont ils ne pouvaient rêver il y a trois ou quatre ans.

Les acquéreurs sont de mieux en mieux informés, leur projet a eu le temps de mûrir et, leur analyse faite, ils sont bien décidés à profiter des opportunités actuelles. D’autant qu’ils savent que, en achetant aujourd’hui, ils peuvent toujours bénéficier de conditions de crédit intéressantes. Les banques ont un peu remonté les taux des crédits immobiliers, c’est vrai, mais il est possible de trouver des prêts autour de 2 % sur 15 ans si on a un bon dossier. Certains parlent d’un alignement des planètes favorable.

La part des propriétaires progresse

Un autre élément plaide en faveur de la pierre: elle rassure. Face aux soubresauts des marchés financiers, le CAC 40 perdant en quelques semaines ce qu’il a gagné en plusieurs mois, face aux rendements des placements de bon père de famille (Livret A, assurance-vie) qui se réduisent comme peau de chagrin, la pierre reste une valeur sûre. Et cerise sur le gâteau, être propriétaire de sa résidence principale est un bon point à l’heure de la retraite. Rien d’étonnant à ce que la part des propriétaires progresse peu à peu en France. Selon les dernières statistiques de l’Insee, près de 58 % des Français sont propriétaires alors qu’ils n’étaient que 51,9 % en 1984. Une statistique qui explique aussi que leur patrimoine s’arrondisse davantage que celui des Allemands. Les jeunes partagent d’ailleurs avec leurs aînés cette confiance dans la pierre. Selon un sondage de CSA pour Guy Hoquet, 90 % des 18-29 ans disent «envisager de devenir propriétaires».

Progressif, à pas comptés, le retour des Français vers la pierre est logique. Ce n’est pas une toquade, mais bien un calcul raisonné et raisonnable. Le marché immobilier est plus équilibré, les positions des acheteurs et des vendeurs se sont rapprochées. Personne n’anticipe d’ailleurs d’envolée des prix. Le marché est en phase de stabilisation. «Après trois ans difficiles, le marché immobilier français est en train de retrouver une activité plus normale, à Paris ainsi qu’en province. Grâce à des baisses de prix dans l’ordre de 10% jusqu’à 20% et un énorme choix de biens intéressants, les Français reviennent enfin sur le marché à la recherche de bonnes affaires» explique Alexander Kraft, PDG de Sotheby’s International Realty France-Monaco. «On a une fenêtre d’opportunités, un nouveau cycle s’amorce, c’est le bon moment pour prendre position», conseille Laurent Demeure, le président de Coldwell Banker France et Monaco.

Les gros budgets sont de retour

A Paris, les notaires estiment que le prix moyen devrait dès le mois prochain repasser la barre des 8 000 € le mètre carré. Les ventes reprennent, les bugdets augmentent et les spécialistes du luxe se réjouissent du retour des ventes à plusieurs millions d’euros. Paris reste une valeur sûre, ceux qui achètent leur résidence principale dans la capitale ou dans les villes proches en sont conscients. Les ventes d’appartements familiaux sont plus rapides, et les étrangers sont aussi de retour. «Nous avons réalisé un excellent été, l’augmentation des ventes s’explique par le retour des acquéreurs attirés par la baisse des prix depuis 2011 de 12 à 20 % selon le type de biens et par la baisse des taux. A ces raisons matérielles s’ajoute un net retour de la confiance à l’égard de l’acquisition immobilière», estime Charles-Marie Jottras, président de Féau. Les gros budgets sont de retour. «Nous venons par exemple de vendre 5,5 millions d’euros à un industriel français l’hôtel particulier d’un artiste près du Trocadéro», explique Marc Foujols, de l’agence du même nom.

«La reprise s’accentue depuis le mois de septembre, ajoute Thibault de Saint Vincent, le président de Barnes. Les Français ne sont pas les seuls à prendre position, les étrangers reviennent en France. Les acheteurs réalisent que c’est le bon moment.» A Neuilly, il estime encore possible de trouver des maisons 10 à 15 % moins chères qu’en 2012. Les Américains et les Britanniques s’intéressent à notre pays. Pour eux, la France paraît aujourd’hui peu chère, les prix sur leurs propres marchés s’étant envolés alors que les nôtres s’effritaient, et leurs monnaies s’étant appréciées par rapport à l’euro. Chez Sotheby’s International Realty, on a chiffré les économies possibles pour ces acquéreurs. «Bien que les acheteurs russes et chinois soient moins présents en France en ce moment, les acquéreurs des États-Unis, du Moyen-Orient et de l’Asie sont attirés par le faible euro et les prix en baisse. Grâce à cette combinaison de facteurs, ils peuvent faire des économies qui peuvent aller jusqu’à 45% par rapport aux prix en dollars de 2013 et 2014» résume Alexander Kraft.

«La clientèle des pays de l’Est laisse peu à peu la place à celle du Moyen-Orient qui accentue sa présence, ainsi qu’aux clients européens», constate aussi Sylvain Boichut, directeur commercial chez John Taylor France. Les Français expatriés investissent aussi en France. «Sur les quelques ventes supérieures à 15 millions d’euros, les acquéreurs du Moyen-Orient (Qatar et Arabie saoudite, notamment) représentent une proportion écrasante parmi les acheteurs», observe toutefois Charles-Marie Jottras.

En revanche, Paris fait peur aux investisseurs, même s’il est encore prématuré de juger des effets de l’encadrement des loyers en vigueur depuis début août. Les loyers seront en effet plafonnés au fur et à mesure des relocations ou des renouvellements de baux, la mesure produira donc ses effets au fil du temps. «La part des investisseurs parmi les acheteurs a chuté en trois ans à Paris. En juillet 2012, elle atteignait 28,1 % ; aujourd’hui, elle se situe à 23,9 %», relève Century 21. «On ne régule pas un marché à coups de diktats administratifs, on le casse. C’est hélas ce qui est en train de se produire pour le logement locatif à Paris», regrette Jean-François Buet, le président de la Fnaim. «Les repères sont brouillés. Les investisseurs privés qui constituent près de 98 % du parc immobilier locatif privé ne comprennent pas et s’inquiètent», appuie Bernard Cadeau, le président du réseau Orpi.

Les acteurs de l’immobilier restent en effet très chatouilleux, hypersensibles à tout changement de politique du logement. La désertion des investisseurs dans le neuf, puis leur retour cette année grâce au nouvel avantage fiscal Pinel, est un cas d’école (lire pp. 148 et 150).«Les investisseurs sont très sensibles à la possibilité de louer à leurs ascendants et leurs descendants», souligne Stéphane Theuriau, le président du directoire de Cogedim qui relève «le dynamisme du marché du neuf dans les grandes métropoles».

La reprise des ventes de résidences secondaires dans certains lieux de villégiature, faisant figure de valeurs sûres comme le Luberon, les Alpilles, Biarritz, l’île de Ré, le Pyla, Megève, Saint-Tropez par exemple, est un bon signal.«Le regain d’activité sur la Côte d’Azur est réel, les positions des acheteurs et des vendeurs se sont sensiblement rapprochées», explique Philippe Calmon, directeur général de John Taylor France. Le marché de Saint-Tropez commence à sortir de son marasme, renouant avec des ventes d’une quinzaine de millions d’euros.

Quels que soient les budgets, l’embellie est là. «Nos bureaux de l’Atlantique, de Bordeaux à Biarritz, ont réalisé un excellent été. Le marché s’est débloqué», résume Laurent Demeure. «En Provence, le marché s’est rééquilibré, les acheteurs français et étrangers sont présents et les ventes se font quand les prix ne sont pas surévalués. Une maison de 200 m² a par exemple été vendue 600 000 € à Maussane, un mas ancien de 350 m² à restaurer avec un hectare de terrain dans les Alpilles 1,2 million», explique Philippe Boulet chez Emile Garcin. «Nous avons vendu plusieurs maisons aux Portes, à l’île de Ré, elles sont devenues abordables autour de 900 000 €, c’est un retour aux prix de 2006-2007», ajoute Thibault de Saint Vincent. La reprise commence à se diffuser sur le marché des résidences secondaires qui était à l’arrêt. En revanche, les maisons de campagne isolées, les biens avec défauts restent difficiles à vendre. La reprise est là, mais heureusement sans euphorie ni emballement.

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