Immobilier: 4 bonnes raisons d’investir à l’étranger en SCPI

information fournie par Le Particulier •04/10/2023 à 13:30

L’immobilier sous la forme de pierre-papier permet d’investir en minimisant vos contraintes. ( crédit photo : Shutterstock )

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) séduisent de plus en plus d'épargnants français. Certaines de ces sociétés privilégient les biens hors de nos frontières. Or, investir à l'étranger via une SCPI peut s'avérer une bonne idée pour diversifier un patrimoine, profiter d'une fiscalité avantageuse ou apprécier des prix immobiliers plus bas.

Sommaire:

• 1. Opter pour un placement accessible et contrôlé, même à l'étranger
• 2. Diversifier son patrimoine
• 3. Profiter d'une fiscalité avantageuse
• 4. Bénéficier d'une meilleure rentabilité locative

1. Opter pour un placement accessible et contrôlé, même à l'étranger

La SCPI est un placement connu également sous le nom « pierre-papier »: il permet à un particulier d'investir dans de l'immobilier commercial. Les investisseurs reçoivent des parts de la société en fonction de leur apport. Cela leur permet de toucher une partie des loyers perçus par la SCPI. Le ticket d'entrée se situe autour de quelques milliers d'euros, ce qui en fait un placement relativement accessible. En outre, la SCPI permet de se constituer un patrimoine immobilier sans avoir à prendre en charge directement la gestion locative d'un bien.

Les SCPI sont des produits d'investissement réglementés par l'Autorité des marchés financiers (AMF). Cette entité protège les investisseurs en s'assurant que les SCPI sont gérées conformément à la réglementation en vigueur. Du fait de la conjecture immobilière, de nombreuses SCPI françaises ont fait le choix d'investir dans des biens situés à l'étranger, essentiellement en Europe. Elles diversifient leur portefeuille d'actifs. Ces SCPI sont également contrôlées par l'AMF au même titre que celles investissant uniquement en France.

2. Diversifier son patrimoine

Le marché immobilier français est en situation de tension car les coûts d'acquisition des biens commerciaux les plus rentables y sont élevés. Ils grignotent la rentabilité locative d'une acquisition. La situation est différente à l'étranger, où les SCPI disposent d'une plus grande marge de manœuvre et profitent de nouvelles opportunités financières. Pour l'épargnant final, les investissements de la SCPI hors de l'Hexagone sont synonymes d'une rentabilité potentiellement plus importante. De plus, la dilution du risque est meilleure car les biens immobiliers sont répartis dans des pays ayant chacun des conjonctures économiques différentes.

Par ailleurs, la SCPI peut investir de manière opportuniste dans toutes les typologies de biens: l'immobilier résidentiel, les bureaux, les commerces, les entrepôts, l'immobilier de santé… Comme pour un portefeuille, cette stratégie de la diversification a pour but de diluer les risques.

3. Profiter d'une fiscalité avantageuse

Les revenus locatifs provenant de SCPI investissant à l'étranger font l'objet d'un traitement fiscal spécifique. L'imposition dépend de la convention fiscale établie avec l'État tiers. Cela permet d'éviter une double imposition (en France et à l'étranger). Deux règles de calcul existent:

• La méthode du crédit d'impôt: les revenus étrangers sont imposés dans les deux pays. La double imposition est corrigée par le biais d'un crédit d'impôt. C'est le cas en Italie, en Espagne ou en Allemagne.
• La méthode du taux effectif: les revenus étrangers sont exclus du calcul du revenu imposable en France. Cette règle s'applique pour les Pays-Bas, l'Irlande, la Belgique ou le Portugal.

Les revenus de source étrangère ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux. Toutefois, cette fiscalité spéciale n'engendre pas de démarches complexes pour les investisseurs. En effet, les sociétés de gestion leur délivrent un imprimé fiscal unique, contenant toutes les informations nécessaires pour remplir leur déclaration de revenus.

4. Bénéficier d'une meilleure rentabilité locative

Les performances des SCPI investies à l'étranger sont dopées par une fiscalité plus légère que l'imposition des revenus fonciers. À rendement égal, vous percevez 17,2% (équivalents aux prélèvements sociaux) de plus sur les loyers en investissant hors des frontières de l'Hexagone.

Par ailleurs, l'immobilier dans les grandes villes des pays voisins est souvent plus abordable que dans les métropoles françaises. C'est particulièrement vrai dans le sud de l'Europe: Espagne, Portugal, Grèce, Croatie… Se tourner vers les marchés européens permet aux SCPI de trouver des biens d'un même niveau de qualité, mais à un prix inférieur. Le marché étranger est globalement moins concurrentiel: certaines villes en plein essor offrent de belles perspectives de rendement.