Encadrement des loyers: je dépasse déjà le plafond, que se passe-t-il?

information fournie par Le Figaro •01/07/2019 à 09:30

L'encadrement des loyers fait son retour dans Paris. Etes-vous concerné ? (Crédits: Adobe Stock)

Que vous soyiez locataire ou propriétaire, l'encadrement des loyers pourrait vous impacter même si votre bail est déjà en cours. Explications des mesures à appliquer ou à prévoir.

Les textes sont clairs: l'encadrement des loyers parisiens ne s'applique qu'aux baux signés à compter du 1er juillet pour les locations nues ou meublées ainsi que pour les renouvellements de baux (un bail arrivé à expiration après 3 ou 6 ans et dont l'une des parties souhaite changer les conditions). Donc, si vous payez déjà un loyer supérieur à ce plafond, vous n'êtes a priori pas concerné. Sauf qu'il vaut mieux se pencher sur la question dès à présent.

Un locataire peut ainsi vouloir engager une négociation pour orienter son loyer à la baisse en cours de bail. Si le propriétaire refuse, le locataire peut décider de mettre fin au contrat, en respectant le préavis d'un mois (pour les zones tendues). Dans ce cas, le propriétaire devra respecter l'encadrement des loyers pour la location suivante.

La reconduction tacite, quant à elle, n'est pas concernée par l'encadrement, même si le loyer pratiqué est supérieur au plafond. Concrètement, si le locataire ne signale pas (par lettre recommandée) avec un mois de préavis qu'il souhaite renouveler son bail avec de nouvelles conditions, les éléments de l'ancien bail continueront à s'appliquer.

1) Je suis locataire

Prenons le cas d'un étudiant louant un studio non meublé de 18 m² dans le quartier du Jardin des Plantes (Ve arrondissement). Il paie actuellement 825 euros par mois (tarif repéré sur une annonce en ligne actuellement), hors charges, alors que le loyer encadré prévoit un maximum de 615,6 euros. Pour obtenir, ce résultat, rappelons qu'il suffit de se rendre sur le site Internet public dédié ( voir ci-dessous ) et déterminer ainsi le «loyer de référence majoré» qui est le maximum légal. Dans ce cas particulier, comme cela a déjà été le cas en 2015, on peut imaginer que des négociations s'ouvrent çà et là entre propriétaires et locataires pour trouver une voie moyenne.

Rien n'interdit en effet de faire évoluer le montant du loyer en cours de bail et si le locataire est prêt à prendre le risque de quitter son logement, il peut faire valoir au propriétaire qu'il vaut mieux lui faire une ristourne tout en restant au-dessus du seuil de l'encadrement des loyers plutôt que de repartir sur un nouveau bail et un nouveau locataire respectant à la lettre la réglementation. Dans cet exemple, la différence entre loyer perçu et loyer encadré est de 210 euros, reste à répartir ce montant entre le manque à gagner qu'est prêt à concéder le propriétaire et l'économie de loyer octroyée au locataire.

2) Je suis propriétaire

Prenons cette fois-ci le cas d'une location meublée d'un 3-pièces de 60 m² dans le quartier Vaugirard du XVe arrondissement de Paris. Le loyer réclamé hors charges est de 2200 euros par mois (tarif constaté sur annonce) alors qu'en appliquant la formule de l'encadrement des loyers (29,9 €/m² de loyer de référence majoré), on parvient à un maximum de 1794 euros. La différence constatée est ici de 406 euros par mois. Si le bien le justifie, le propriétaire peut cependant appliquer un «complément de loyer» qui viendra s'ajouter au loyer de référence majoré.

Comme l'explique l'Anil (Agence nationale pour l'information sur le logement), pour justifier d'un tel complément, il faut que le logement dispose de caractéristiques de confort et de localisation qui «n'ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement». Elles doivent être «déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique».

En l'absence d'éléments nommément cités, tout le monde s'accorde à dire que le logement doit justifier d'éléments exceptionnels: une vue, une luminosité, une hauteur sous plafond peu communes ou des équipements rares (jacuzzi, sèche-linge, etc.). Soulignons que ces éléments sont à juger localement par rapport aux autres logements du quartier. La jurisprudence a ainsi pu reconnaître dans un cas que la présence d'une terrasse était un élément exceptionnel alors que dans un autre cas, l'existence d'un balcon filant n'a pas été jugée comme tel. Et quant à la tarification de ces éléments, c'est encore plus flou puisque rien n'est précisé dans les textes. «C'est flou, mais pas incompréhensible, souligne Alexis Alban, directeur des opérations chez Lodgis, enseigne spécialisée dans la location meublée. La demande de transparence est désormais très forte, tout doit figurer dans le bail et le propriétaire doit être en mesure de justifier les compléments de loyer qu'il applique.»

Au cas par cas, les professionnels peuvent donner des pistes de tarification. Selon Lodgis, par exemple, une «vue exceptionnelle sur l'Arc de triomphe» peut justifier jusqu'à 10% de hausse de loyer, la présence d'un lave-linge entre 5 et 20 euros/mois, un jacuzzi de 10 à 20 euros ou encore 10 à 50 euros pour un billard. Dans notre exemple de 3 pièces meublé, le propriétaire devra faire figurer dans son nouveau bail son loyer de référence majoré, soit 1794 euros agrémentés des éléments qui justifient à ses yeux un complément de loyer.

Reste ensuite à voir si ce loyer sera accepté par le locataire. Il peut en effet contester le complément de loyer en saisissant la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à compter de la signature du bail. Si cette procédure ne débouche pas, le locataire dispose d'un nouveau délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission pour effectuer une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer auprès du juge.