Des rachats importants sur les SCPI au 3ème trimestre 2023

information fournie par Primaliance •01/11/2023 à 08:00

Des rachats importants sur les SCPI au 3ème trimestre 2023

Selon un agenda bien tenu, l’ASPIM et l’IEIF publient de façon trimestrielle les statistiques de souscriptions et de performances des fonds immobiliers non cotés à destination du grand public : SCPI, OPCI grand public et sociétés civiles à vocation immobilière. Les chiffres très récemment communiqués au titre du 3ème trimestre 2023 vont être particulièrement scrutés par les experts du marché puisqu'ils correspondent au moment où un certain nombre de véhicules ont baissé leur prix de part d’une ampleur moyenne de plus de 10% : une situation que l’on n’avait pas observée depuis les années 1990.

Une collecte brute des SCPI proche de celle de 2021 sur les 9 premiers mois de l’année

Selon l’ASPIM, la collecte brute des SCPI atteint 6,4 milliards d'euros sur les 9 premiers mois de l’année . En rythme annualisé, nous ne sommes pas très loin du chiffre de 2019 (9,67 milliards d'euros de collecte brute) qui – il faut le rappeler – était un record historique pour ce marché, dépassant largement celui de 2017 qui s'élevait à 6,9 milliards d'euros de collecte brute.

D'ailleurs, la collecte brute de 2023 pourrait finir au-dessus de celle de 2020 (7,3 milliards d'euros) et non loin de celle de 2021 qui s'élevait à 8,7 milliards d'euros. Néanmoins, elle sera en-deçà de celle de 2022 qui restera pour longtemps un record absolu : 11,63 milliards d'euros de collecte brute.

Le sujet pour 2023 est que le rythme de la collecte des SCPI chute trimestre après trimestre : 2,8 milliards d'euros de collecte brute au 1er trimestre, environ 2,2 milliards d'euros au 2ème trimestre et seulement 1,35 milliards d'euros au troisième trimestre. Pour cette dernière période, les événements de l’été (diminution des prix de parts sur une vingtaine de SCPI du marché) n’ont pas été étrangers à la baisse d’engouement des épargnants pour ces véhicules immobiliers non cotés.

Néanmoins, l’ASPIM note que les acteurs du marché sont loin d’être tous concernés par ce freinage commercial significatif , en fonction de la typologie des SCPI qu’ils gèrent , leur ancienneté ou leur localisation . On retiendra en particulier que les SCPI de bureaux ne réalisent plus que 28% de la collecte globale au 3ème trimestre 2023, contre plus de 50% jusqu’en 2020 et encore 45% en 2021 puis 41% en 2022. À l'inverse, les SCPI diversifiées réalisent une très belle percée avec 43% de la collecte globale des SCPI au T3 2023 contre 29% en 2022 et 20% en 2021.

Des rachats importants au 3ème trimestre sur les SCPI

Le phénomène nouveau au 3ème trimestre pour les SCPI est la forte accélération des rachats qui ont atteint 1,7 milliard d'euros (1,85% de la capitalisation du marché selon l’ASPIM), soit un rythme 4 fois plus élevé qu’au 1er trimestre et presque 3 fois supérieur à celui du 2ème trimestre. Ce chiffre représente plus que la collecte brute du 3ème trimestre de 1,35 milliard d'euros.

Les sociétés de gestion concernées par ces retraits massifs au 3ème trimestre ont pu compenser pour 500 millions d'euros avec de la collecte courante levée au cours de la période , mais ont dû aussi mobiliser la collecte des trimestres précédents lorsque cela était possible.
Malgré ce montant élevé de rachats, il restait à fin septembre selon l’ASPIM 1,2 milliard d'euros de parts en attente de retrait, soit 1,3% de la capitalisation du marché contre seulement 0,15% à la fin du T1 2023.

Néanmoins, ce chiffre global recouvre des situations très hétérogènes selon les véhicules et les sociétés de gestion : sur un total de 212 SCPI dans le marché, l’ASPIM relève que 98 SCPI gérées par 17 sociétés de gestion avaient des parts en attente de rachat au 30 septembre 2023, alors que 114 SCPI gérées par 38 sociétés de gestion n’avaient de leur côté aucune part en attente de rachat à cette même date. Sans surprise, ce sont les SCPI sans file d’attente pour « sortir » qui ont concentré l’essentiel de la collecte brute du 3ème trimestre : 1,06 milliard d'euros, soit 78 % du chiffre global.

Depuis le début de l’année, en agrégeant les véhicules collecteurs et ceux qui décollectent, la collecte nette des SCPI reste largement dans le vert avec 4,8 milliards d'euros .

Les dividendes des SCPI progressent légèrement sur un an

L’ASPIM observe une très légère hausse des dividendes versés par les SCPI sur les trois premiers trimestres de 2023 : +0,1% par rapport au cumul des trois premiers trimestres de 2022. C’est une indication générale de la fermeté des loyers dans un contexte d’inflation . Si l’on rapporte la distribution constatée au prix de référence des SCPI photographié au 1er janvier, le taux de distribution moyen octroyé par ces véhicules – toutes catégories confondues – s’élève à 3,25 % à fin septembre, ce qui revient à 4,33% en rythme annualisé .

« Cette tendance permet d’ anticiper un taux de distribution annuel proche de celui de 2022 qui était de 4,53% et conforme aux attentes des épargnants », résume l’ASPIM dans son communiqué.

Baisse des prix de parts

Alors que leurs niveaux de distributions restent fermes, la hausse des taux a eu un impact non négligeable sur la valorisation des patrimoines immobiliers détenus par les SCPI . Sous l’impulsion de l’AMF – qui souhaitait s’assurer que les prix de parts ne s’éloignent pas trop des valeurs de reconstitution des SCPI – une grande majorité des sociétés de gestion se sont pliées à l’exercice d’une campagne d’expertise exceptionnelle à mi-année avec comme conséquence, une baisse actée du prix de part de leurs véhicules dans un certain nombre de cas.

Ainsi, l’ASPIM estime que :

• 23% des SCPI ont diminué leur prix de souscription depuis le début de l’année ;
• 14 % des SCPI ont à l’inverse augmenté leur prix de part ;
• les prix n’ont pas bougé pour 63 % des SCPI.

« Ces écarts soulignent une nouvelle fois la grande diversité des situations selon les typologies et les localisations des patrimoines », analyse l’association professionnelle.

Sur les 9 premiers mois de l’année 2023, le prix de part moyen des SCPI – pondéré de la capitalisation – a baissé de 4 %. Mécaniquement, compte tenu de la dynamique actuelle des distributions, le taux de rendement des SCPI devrait augmenter au début de l’année prochaine : le nouveau prix de référence moyen au 1er janvier 2024 sera sensiblement inférieur à celui du 1er janvier 2023. Ainsi, l’ASPIM anticipe que la hausse des rendements proposés devrait permettre de « redynamiser les souscriptions auprès d’investisseurs » .

« Dans un contexte de hausse des taux qui impacte les valeurs immobilières dans leur ensemble, la dynamique de la collecte des fonds immobiliers ralentit tandis que la distribution demeure en ligne avec les attentes. Nous observons une grande diversité de situations selon les types de véhicules et les univers d’investissement . Dans cette période d’incertitudes sur les marchés immobiliers, les SCPI font preuve d’une bonne résistance avec une collecte brute retrouvant un niveau comparable à 2019 , tout en observant un flux de cessions plus important que par le passé. Par ailleurs, nombre d’épargnants savent que la durée de détention contribue à lisser les cycles baissiers sur la durée. Enfin, les sociétés de gestion se préparent à l’ouverture des marchés européens qui permettra une commercialisation hors de France des fonds immobiliers français. » résume Jean-Marc Coly, Président de l’ASPIM.