(Crédits photo: © Andrii Yalanskyi - stock.adobe.com)
Les ménages qui achètent pour la première fois leur résidence principale, désignés sous le terme de "primo-accédants", sont confrontés à des difficultés grandissantes pour concrétiser leur projet de vie.
Dans la continuité de 2022, l'année 2023 se poursuit sur une hausse des taux d'intérêt immobiliers . Une mauvaise nouvelle pour les emprunteurs, qui doivent s'acquitter de mensualités de crédit plus élevées ou revoir le montant de leur projet à la baisse. Les primo-accédants sont particulièrement touchés par ce contexte, rendu d'autant plus difficile que les prix de l'immobilier sont toujours hauts. Zoom sur la situation des propriétaires en devenir.
Une hausse des taux qui se traduit en baisse de la capacité d'emprunt
Depuis 2022, le contexte est devenu de plus en plus délicat pour les ménages qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale. En effet, les normes d'octroi des crédits immobiliers se sont resserrées, avec un taux d'effort en principe limité à 35 % selon les normes fixées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF). Autre problème, : le calcul du taux d'usure, le taux maximum au-dessus duquel une banque ne peut pas prêter, qui bloquait certains dossiers affichant des taux d'intérêt trop élevés par rapport au plafond légal.
En revanche, la hausse des taux d'intérêt reste encore aujourd'hui la principale difficulté d'accès au prêt immobilier. À titre de comparaison, un crédit souscrit sur une durée de 20 ans en février 2022 affichait en moyenne un taux de 1,08 %, et 1,23 % sur 25 ans. En février 2023, il faut désormais compter respectivement sur un taux d'environ 2,90 % ou de 3 %.
Sur 25 ans, un couple gagnant 4 200 euros nets par mois pouvait ainsi emprunter 305 371 euros début 2022. Désormais, avec un taux à 3 %, cette capacité d'emprunt est drastiquement réduite, avec 252 693 euros de financement possible… soit une chute de plus de 50 000 euros de la capacité d'endettement de ce foyer en seulement un an !
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Acheter plus petit ou apporter davantage d'argent : les deux alternatives
Pour pouvoir acheter en 2023, les ménages, et en particulier les primo-accédants, doivent faire des compromis ou mettre la main à la poche. Avec la réduction inévitable de leur capacité d'emprunt, alors même que les prix de l'immobilier restent stables, les choix sont limités pour mener à son terme un premier projet d'achat immobilier.
Première option : réduire la surface habitable achetée ou étendre sa zone de recherche, par exemple, sont des idées à étudier pour tout de même concrétiser son rêve sans se ruiner. Les primo-accédants parisiens sont particulièrement touchés par ce phénomène. Une étude menée par le courtier Meilleurtaux révèle en effet qu'ils doivent rogner de 38 % sur la surface habitable de leur nouveau logement par rapport à celui qu'ils habitaient en tant que locataires.
Seconde option : fournir un apport personnel plus conséquent afin de compenser la baisse de sa capacité d'emprunt. Ce critère est d'ailleurs de plus en plus important pour les banques, et conditionne en partie l'obtention d'un taux de crédit compétitif. Selon une étude menée par La Centrale du Financement en janvier 2023, les primo-accédants sortent en moyenne 47 574 euros de leur épargne pour pouvoir concrétiser leur projet.
Ces secteurs géographiques qui subissent de plein fouet la hausse des taux
En matière d'accession à la propriété, tous les Français ne sont pas logés à la même enseigne. Sans surprise, ce sont les résidents d'Île-de-France qui éprouvent les plus grandes difficultés pour réaliser leur premier achat immobilier . Une enquête de Cafpi réalisée en janvier 2023 précise ainsi que le montant moyen emprunté est le plus haut de France (389 885 euros), de même que le taux d'apport personnel (26,7 %).
À contrario, la région des Hauts-de-France est la plus accessible, avec une moyenne de 204 935 euros de crédit octroyé, et un taux d'apport de seulement 13,7 %. Olivier Lendrevie, président de Cafpi, met aussi en lumière l'atout prix d'une autre région : "On retrouve également la région du Grand-Est, où le montant moyen prêté atteint 207 232 euros, en baisse de 3 % par rapport au 2e semestre 2021".
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