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Comment s'organiser pour conserver une maison de famille ?

Le Figaro11/11/2016 à 16:57

Pour mettre toutes les chances de son côté et que la maison de famille passe aux générations suivantes, nos recommandations pour préparer sa transmission, anticiper le coût de son entretien et s’accorder sur certaines règles.

Après avoir passé enfant les fêtes de fin d’année et les vacances dans une maison de famille, quoi de plus naturel que de vouloir que ses enfants partagent à leur tour des souvenirs entre ses murs? Mais pour parvenir à garder le bien dans la famille, encore faut-il que tous partagent ce projet ou, dans le cas contraire, soient en mesure de racheter la part de ceux qui voudraient s’en séparer. Voici trois conseils pour mettre toutes les chances de votre côté.

Tant que les parents, propriétaires du bien, le gèrent, ce sont eux qui organisent les périodes d’occupation et paient les charges de la maison. Lorsque l’un d’eux décède, très souvent le conjoint survivant opte pour l’usufruit de la succession de son époux et continue à payer seul les frais. Même si, en principe, les enfants qui ont hérité de la nue-propriété doivent prendre en charge, ou au moins participer, aux grosses réparations.

Si l’entretien de la maison devient trop lourd pour leur parent, les enfants doivent prendre le relais. Il faut alors prendre la précaution de conserver les traces des paiements de chacun en privilégiant les chèques ou les virements vers le compte du parent ou un compte indivis ouvert pour la maison. Mieux vaut aussi «faire signer au parent usufruitier une reconnaissance de dette, qui précise le nom du ou des créanciers, le montant à rembourser et le motif du prêt, à savoir une aide pour l’entretien de la maison familiale», conseille Me Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris. En prenant soin de faire enregistrer cette reconnaissance de dette à la recette des impôts pour lui donner une date certaine. Cette formalité est en effet nécessaire vis-à-vis du fisc pour que «le montant de cette créance puisse être déduit de l’actif successoral du parent usufruitier lorsqu’il décédera», souligne Nathalie Couzigou-Suhas. Ce qui réduira les droits de succession à régler par les enfants.

2 Comment gérer la maison au quotidien?

Si l’entente familiale est bonne, la fratrie peut se partager les tâches: l’un paiera les factures, les impôts et collectera les fonds auprès des autres ; un autre gérera les plannings d’occupation et les travaux. Encore faut-il s’entendre, au préalable, sur les règles de répartition des frais d’entretien (à proportion des périodes d’occupation ou à hauteur des droits de chacun), sur la possibilité de mettre en location le bien quelques semaines dans l’année et sur les conditions de remboursement, à terme, des travaux payés par un seul, au profit de tous (piscine, chauffage…). Il peut être convenu de le rembourser à hauteur des factures réglées ou, comme le prévoit la loi (art.815-13 du Code civil), de décider que si la rénovation a apporté de la plus-value, celui qui l’a financée récupère tout ou partie de celle-ci.

3 Peut-on éviter qu’un des indivisaires exige la vente de la maison?

Au fil du temps, la maison passe aux mains des enfants puis des petits-enfants. Le nombre d’indivisaires augmente, les liens familiaux se distendent et la gestion se complique. Chaque indivisaire qui souhaite sortir de l’indivision peut provoquer la vente du bien si les autres ne peuvent pas racheter sa part.

Pour écarter le risque de vente du bien, la famille peut signer une convention d’indivision. Conclue pour cinq ans au maximum, renouvelable par tacite reconduction, elle écarte le risque de partage et de vente pendant sa durée et permet de définir les droits de chacun. Peuvent y être indiquées «des clauses strictes sur tout ce qui touche au bien: son entretien général, la répartition des charges, la possibilité de louer ou non le bien, les démarches qui impliquent un accord préalable de tout ou partie des indivisaires, la cession des parts indivises ou celle du bien…», énonce Me Couzigou-Suhas.

La convention peut même organiser le recours à un service de ménage et de jardinier, facturé à chaque utilisateur après une occupation du bien ou prévoir le relevé des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité, après chaque séjour, afin que chacun paye ce qu’il a utilisé. Et pour résoudre en douceur d’éventuelles querelles, la convention peut désigner une personne de confiance pour régler un désaccord.

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