un phare sur la cote basque (Crédits: Unsplash - Dani Fuentes Ortiz)
Le préfet des Pyrénées-Atlantiques a vu se développer, «de manière massive», à Biarritz et à Hendaye, un phénomène qui vise à contourner la loi sur les locations touristiques.
Fiscalité, DPE ou quotas : la pression s'intensifie autour des locations Airbnb. On peut même rajouter à cette liste les résidences secondaires . Pour les louer sur les plateformes d'hébergement touristique, la règle est très contraignante pour les propriétaires. Ils doivent proposer, sur la même commune où se situe leur résidence secondaire, un bien en location à l'année. C'est ce qu'on appelle la règle de compensation. Pour limiter la location de meublés touristiques, plusieurs communes, les cités balnéaires notamment, qui font face à une pénurie de logements, l'ont mise en place. C'est le cas, depuis le 1er mars 2023, de 24 communes du Pays basque - également concernées par l' encadrement des loyers - où plus de 20% de résidences secondaires ont été recensées, selon l'Insee .
Pour contourner cette règle, des propriétaires ont modifié le statut de leur résidence secondaire et l'ont fait passer en résidence principale. Et ont ainsi pu louer leur logement, de manière moins contraignante. Quoique. Certes, ils n'auront plus besoin de «compenser» mais ils devront respecter une autre règle qui est plus stricte, depuis novembre 2024. Le propriétaire d'une résidence principale peut louer son logement sur une plateforme de type Airbnb mais sur une durée ne dépassant pas 90 jours par an ( et non plus 120 ). Sauf dans trois cas : « obligation liée à l'activité professionnelle ( sur le sol français )», « raison de santé» ou « cas de force majeure »
Ces déclarations « manifestement frauduleuses » se multiplient dans le Sud-Ouest, alerte le préfet des Pyrénées-Atlantiques. « Un certain nombre de communes où des résidences secondaires ont été déclarées en résidence principale, de manière massive , confirme Jean-Marie Girier. À Biarritz, on parle de plus d'un millier et de 220 déclarations manifestement frauduleuses qui ont été identifiées, à Hendaye. » ( voir cette vidéo, à partir de 6'25'' ) Deux stations balnéaires où les taux de résidences secondaires varient entre 36% et 41%, selon l'Insee. Soit (quasiment) deux fois plus que la moyenne régionale.
Jusqu'à 20.000 euros d'amende
Pour tenter d'identifier les déclarations frauduleuses, un logiciel numérique a été déployé par la direction départementale des finances publiques et la Communauté d'agglomération du Pays basque (CAPB). « Un signalement auprès de la CAPB peut déclencher un signalement auprès des finances publiques » en cas de doute sur l'usage réel d'un logement, précise Jean-Marie Girier. Les propriétaires fautifs risquent une amende très salée. « En cas de déclaration frauduleuse, l'amende était de 5000 euros maximum ( article L324-1-1, V, du code du Tourisme ) mais a été portée à 20.000 euros ( article 4 de la loi du 19 novembre 2024 )», souligne Me Xavier Demeuzoy, avocat au Barreau de Paris, spécialiste des locations saisonnières. « Toute personne qui effectue de fausses déclarations ou qui utilise un faux numéro de déclaration est passible d'une amende administrative prononcée par la commune, dont le montant ne peut excéder 20.000 euros », confirme la loi du 19 novembre 2024.
D'ici le 20 mai 2026, toutes les locations de meublés touristiques devront faire l'objet d'une déclaration (enregistrement auprès d'un téléservice national dédié), prévoit la loi du 19 novembre 2024 qui renforce la régulation des locations touristiques. Sachez aussi que les propriétaires qui ne possèdent pas d'autorisation de changement d'usage, encourent, quant à eux, une amende maximale de 50.000 euros par bien.
Pour les maires concernées, la pilule est d'autant plus difficile à avaler que ces résidences secondaires déclarées comme des résidences principales génèrent, pour elle, un gros manque à gagner. Puisque les secondes sont exonérées de taxe d'habitation , contrairement aux premières. Et ce d'autant plus que les communes peuvent, depuis 2017, augmenter cet impôt local entre 5% et 60%. «Cela représente 190.000 euros de perte par an pour la commune», affirme Kotte Ecenarro, maire d'Hendaye, cité par Sud Ouest .
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