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Transmettre la nue-propriété d'un terrain à ses enfants avant d'y construire une maison que l'on occupera ou louera durablement, ouvre d'intéressantes perspectives. Mais il faut se montrer (très) prudent.
Le démembrement de propriété, un terme barbare qui cache la plupart du temps une très bonne affaire fiscale pour ceux qui savent l'utiliser à bon escient. La méthode la plus classique consiste à transmettre à ses enfants la nue-propriété d'un bien immobilier pour n'en conserver que l' usufruit (à savoir le droit d'occuper le bien en question ou de percevoir les loyers qu'il génère). Résultat: les droits de succession ne concernent qu'une proportion de la valeur du bien selon l'âge du donataire (par exemple à 60 ans, la nue-propriété vaut 50% de la valeur globale). Et au décès du donateur, il n'y a pas de complément fiscal à verser par le ou les donataires (ceux qui reçoivent). C'est d'ailleurs la formule qu'avait adoptée Françoise Hardy, elle qui craignait que son fils Thomas Dutronc n'ait à verser des «droits de succession exorbitants» .
Dans le prolongement de ce cas de figure, peut se présenter une formule encore plus avantageuse lorsque l'on dispose d'un terrain à bâtir. C'est le cas de Gérard, 58 ans, qui vient d'acquérir une belle parcelle dans son village natal pour 180.000 euros. C'est là qu'il compte faire bâtir la maison où il compte passer sa retraite. Sur les conseils de son notaire qui lui a vanté une véritable «trappe fiscale» , il a rapidement procédé à la donation de la nue-propriété du terrain à sa fille unique pour ne rester qu'usufruitier de cette parcelle. Dans la mesure où cette nue-propriété n'est valorisée à l'âge de Gérard qu'à hauteur de la moitié du prix du terrain (soit 90.000 euros), la transmission se fait en franchise de droits de succession (dans la mesure où le donateur n'a pas encore touché aux 100.000 euros qu'il peut donner à chaque enfant tous les 15 ans en franchise de droits de succession).
L'accessoire suit le principal
Gérard restera propriétaire de cette maison de son vivant. En revanche, à son décès, la construction de sa demeure de 180 m² dont le budget de travaux a été évalué à 550.000 euros par l'architecte, sera considérée comme une «amélioration» du terrain, lui a expliqué son notaire. En tant que tel, cela ne doit donc pas justifier l'application de droits de succession supplémentaires et sa fille deviendra pleinement propriétaire de la maison sans rien régler au fisc. «Attention, l'usufruitier ne peut pas déposer seul le permis de construire, estime Me Barbara Thomas-David, notaire à Paris. Soit c'est le nu-propriétaire qui le fait seul, soit conjointement avec l'usufruitier.» Elle suit ici l'adage «l'accessoire suit le principal» , ce qui la pousse à considérer qu'il faut aussi se montrer très prudent sur l'origine des fonds servant à financer les travaux. «Pour éviter tout redressement fiscal, je recommande de calquer le financement du chantier sur la répartition de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété (en l'occurrence 50% pour le nu-propriétaire et 50% pour l'usufruitier, lorsqu'on est comme Gérard entre 51 ans et la veille de ses 61 ans).»
Des précautions que certains de ses collègues ne jugent pas forcément utiles. «Il faut s'adapter à son client, souligne Me Olivier Pontnau, notaire à Paris. Si sa plus grande crainte est de faire face à un redressement fiscal, je ne lui conseillerai pas ce montage mais en respectant certaines conditions, c'est une formule ancienne, parfaitement autorisée et souvent très avantageuse.» Il reconnaît cependant que la construction sur un terrain démembré, conserve des zones d'ombre et de flou, notamment sur la question de la garantie décennale pour savoir à qui elle profite (usufruitier ou nu-propriétaire). Par ailleurs, il prévient que le fisc se fait de plus en plus vigilant pour traquer les abus de droit et les donations déguisées.
Des «améliorations» non fiscalisées
«L'usufruitier a parfaitement le droit de construire sur un terrain et des bailleurs sociaux ont recours à ce modèle, explique Olivier Pontnau. Mais il faut que l'usufruitier l'utilise à son profit, pour un logement qu'il occupera véritablement ou dont il percevra les loyers. L'administration s'assure par ailleurs que la personne qui fait ça n'est pas trop âgée ou ne souffre pas de sérieux problèmes de santé. Enfin, il y a la question de l'ampleur de l'investissement. Il doit être en relation avec les moyens de l'usufruitier et ne doit pas déboucher sur son appauvrissement.» Selon lui, l'usufruitier d'un appartement peut parfaitement effectuer de magnifiques améliorations du bien dont il jouit et tout cela sera transmis au nu-propriétaire en franchise de droits de succession. Et le fait d'installer une maison sur un terrain procède de la même logique, même si «l'amélioration» est bien plus importante encore. «Il faut simplement que ce soit fait de manière sincère, pour son usage personnel, précise Olivier Pontnau. Dans tous les cas de figure, c'est à l'administration de prouver qu'il y a eu manœuvre pour détourner ces principes.» Un montage à creuser, mais pour lequel il vaut mieux s'entourer de (très) bons professionnels.
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