Assurance vie ou immobilier locatif, comment choisir ?

information fournie par Le Cercle des analystes indépendants •27/05/2021 à 10:53

François d'Hautefeuille

Evariste Quant Research

Cofondateur & président

https://www.evariste-quant-research.com/

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(Crédits photo : Adobe Stock - )

La comparaison entre le marché de l'immobilier et l'assurance vie peut être faite via les indices notariaux, mais aussi les actions immobilières cotées. Nous approchons peut-être la fin d'un cycle de 20 ans de hausse du marché de l'immobilier lié à la baisse des taux longs. Le recyclage de l'immobilier locatif en assurance vie nous semble intéressant en particulier pour les contribuables soumis à l'IFI.

L'immobilier et l'assurance vie sont deux placements phares des Français. Comment la crise Covid va-t-elle impacter la performance relative de ces placements ? Est-il souhaitable de vendre un bien immobilier locatif pour le placer dans une assurance vie ? Si oui, quel type d'investissement faut-il prévoir ? Tel est l'objet de cet article.

Comment estimer la performance immobilière?

On peut utiliser différentes approches pour mesurer la performance de l'immobilier.
A/ Mesure des prix de « l'immobilier physique » : l'INSEE publie un indice de prix de l'immobilier parisien. Aux USA, les indices très intéressants de Shiller donnent les évolutions de prix de l'immobilier à New York et autres grandes villes Américaines.
B/ Mesure des prix de « l'immobilier papier » :
•    Les cours des actions immobilières cotées mesurent la performance de « l'immobilier papier ». Ces sociétés, comme Gecina, investissent dans l'immobilier de bureaux, les centres commerciaux mais aussi l'immobilier résidentiel.
•    Les fonds sur actions immobilières gèrent de manière passive (ETFs) ou actives (fonds gérés) des portefeuilles d'actions immobilières. Pour les ETFs, l'ETF Ishare Developped Property Market (IDWP LN) reflète la performance de l'indice immobilier FTSE NPRA/NAREIT ou encore le Vanguard Real Estate (VNQ US) qui reflète l'indice MSCI Investable Market Real Estate.
•    Pour les fonds immobiliers actifs, on peut citer AXA Aedificandi ou encore Allianz Real Estate. Ces fonds sont très diversifiés et permettent d'accéder à des placements très diversifiés aussi bien en termes géographiques que sectoriels.
Comment comparer la performance de la « pierre papier » et du marché immobilier parisien ?

Le graphe suivant compare la performance relative de l'indice INSEE de l'immobilier parisien avec l'ETF Lyxor EPRA / NAREIT USA (immobilier USA), l'action Gecina (une des plus grosses actions immobilières françaises) et le fonds AXA Aedificandi (un fonds actions immobilières référencé par beaucoup de contrats d'assurance vie).

Source: Evariste Quant Research, Bloomberg LLP. Bloomberg n'est pas responsable de ces résultats. Les performances passées ne garantissent pas les performances futures.

On remarque les points suivants  (rappel : performance totale = performance en capital + rendement locatif):
1.    Une grande partie de la rentabilité immobilière vient du rendement locatif et non pas de la performance en capital. Ainsi, l'action Gecina a eu une performance en capital de seulement 33% sur les 10 dernières années, en ligne avec la hausse de 39.44% de l'indice INSEE de l'immobilier parisien. C'est le rendement locatif cumulé de près de 70% qui donne près de 2/3 de la performance totale de Gecina qui est de 7.74%.
2.    Dans l'ensemble, la performance long terme de Gecina, d'un fonds immobilier actif comme AXA Aedificandi et d'un fonds passif comme l'ETF Lyxor immobilier USA sont alignés autour de 7/8% actuariel annuel.

Comment a évolué le marché de l'immobilier sur le long terme ?

Le graphe suivant montre l'indice des prix immobiliers à Paris (INSEE) et NY (Shiller Index) depuis 1990.

Source: Evariste Quant Research, Bloomberg LLP. Bloomberg n'est pas responsable de ces résultats. Les performances passées ne garantissent pas les performances futures.

On voit clairement 3 différentes phases du marché :
1.    Dans la période 1990 à 1999, les prix stagnent, voire baissent à Paris autour de -30%. Ceci correspond à une période de taux d'intérêt élevés surtout en France avant la création de l'Euro du fait de la politique de convergence vers l'inflation allemande.
2.    Dans la période 2000 à 2008, on observe une forte hausse du marché Parisien qui progresse d'environ 100%. On subit ensuite une baisse d'environ 15% lors de la grande crise financière de 2008. Les prix repartent ensuite rapidement à la hausse jusqu'à 2011, période de la crise de la Grèce et l'Italie.
3.    Les prix stagnent ensuite de 2010 à 2016, et les élections présidentielles de 2015 (certains investisseurs craignaient alors beaucoup une victoire du Front National et souhaitaient pouvoir rapidement déplacer leur épargne).
4.    Les prix repartent ensuite à la hausse à partir de l'élection du Président Macron et progressent d'environ 25%.
5.    Depuis la crise du COVID, les prix ont tendance à stagner sur leurs plus hauts.

Quand viendra la prochaine grande crise immobilière ?

On peut distinguer deux grands types de crise immobilière.

Une crise sur les rendements locatifs du type 2008 et 2020. Les prix baissent car le pouvoir d'achat des locataires est impacté par la crise financière et le confinement. Dans les deux cas, on a vu avant tout un effondrement du nombre des transactions dans une période d'attentisme et de non-liquidité sur le marché immobilier réel. Le confinement a grandement impacté la rentabilité des centres commerciaux et s'est traduit par des chutes des rendements et donc des dividendes de grandes sociétés foncières.

Mais c'est avant tout les hausses des taux longs réels qui impactent le plus le marché de l'immobilier comme cela a été le cas dans la grande stagnation de 1990 à 2000. Ceci a lieu à deux niveaux. Plus les taux réels sont hauts, plus il est cher de refinancer un achat immobilier. De plus, plus il est alors intéressant d'investir dans des obligations, des fonds en Euro et des placements monétaires. La dernière grande crise immobilière des années 90 a été causée par le niveau élevé des taux, en particulier des taux réels dans un contexte de baisse de l'inflation.
Sommes-nous proche de la fin du boom immobilier ?

Nous sortons de 20 ans de déflation et de baisse des taux longs. Une telle période a été très favorable aux placements immobiliers. De fait, la valorisation de l'immobilier est avant tout liée à l'actualisation des rendements locatifs par le taux d'emprunt immobilier. Or, les taux immobiliers actuels sont souvent en dessous de 1%. Ceci a donc poussé à la hausse les prix surtout à Paris qui a bénéficié d'un effet de rareté lié à des achats internationaux (Moyen Orient, Londres suite au Brexit).

On peut cependant penser qu'il y a encore de la marge avant que les banques centrales remontent fortement leurs taux d'intérêt et impactent ainsi le marché de l'immobilier. De fait, l'économie réelle est encore très faible et bien en dessous du PNB potentiel. Il faudra sans doute un ou deux ans avant que les banques centrales commencent à remonter leurs taux.
Faut-il investir dans la « pierre papier » via l'assurance vie ?

Beaucoup de conseillers financiers proposent actuellement des SCPIs en alternative aux fonds en Euros. De fait, ces placements affichent des rendements annuels attractifs et une performance linéarisée.

Nous pensons que les investisseurs doivent utiliser ce genre d'investissement « avec une main tremblante » comme pour les fonds en Euro. De fait, ils transfèrent ainsi le risque de valorisation à l'assureur pour les fonds en Euros et à la SCPI pour la pierre papier. Dans les deux cas, on a un risque sous-jacent caché lié à la valorisation réelle du portefeuille sous-jacent.

Les crises passées montrent que la pierre papier peut être exposée à des crises majeures. On a ainsi la forte baisse des actions immobilières lors de la crise de 2008 et la crise Covid de mars 2020. Dans les deux cas, les actions ont baissé de près de 40% en ligne avec l'indice boursier.

Nous recommandons donc de diversifier voire recycler l'immobilier locatif et l'immobilier « pierre papier » dans des portefeuilles d'allocation d'actifs très diversifiés. Ceci permettra de limiter l'impact de la prochaine crise immobilière sur l'épargne investi.

Comment recycler de l'immobilier dans un portefeuille d'allocation d'actifs ?

Le graphe suivant compare depuis 1992 la performance de l'indice FTSE EPRA (indice immobilier) et d'un portefeuille d'allocation d'actifs. On remarque que les performances sont similaires (autour de 7% sur le long terme) mais avec plus de stabilité pour une allocation d'actifs globale.

Source: Evariste Quant Research, Bloomberg LLP. Bloomberg n'est pas responsable de ces résultats. Les performances passées ne garantissent pas les performances futures.

Conclusion

Le marché de l'immobilier parisien est peut-être proche de la fin d'un cycle de hausse qui a commencé en 2000 avec la création de l'Euro et la baisse de l'inflation et des taux obligataires vers 0%. Un retour de ces taux vers leur « taux naturel long terme » de 4/6% pourra impacter le marché de l'immobilier. On pourrait alors retourner au scénario des années 90 qui avait vu une grande stagnation des prix.

Un recyclage progressif de l'immobilier locatif parisien, a fortiori fortement taxé pour les contribuables redevables de l'IFI (donc bénéficiant d'un rendement locatif plus faible) nous semble donc souhaitable dans un tel scénario de fin de la grande déflation suite au « grand reset de la crise COVID ».