Acquisitions 2024 : comment les sociétés de gestion investissent votre argent ?
Ces derniers mois ont été assez chahutés au sein du marché de l’immobilier, et plus particulièrement le marché des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui a connu des phénomènes hors normes avec les hausses successives des taux directeurs de la Banque centrale européenne (450 points de base au total). Concernant les taux longs qui concernent plutôt l’immobilier, l’augmentation a été de 300 points de base, impactant négativement les valorisations de l’immobilier. Par conséquent, certains actifs immobiliers ont dû appliquer cette baisse de valorisation qui s’est répercutée sur une vingtaine de SCPI du marché ouvertes à la commercialisation sur un total d’une centaine de véhicules. Néanmoins, ce phénomène est purement mécanique.
Est-ce tout de même le bon moment pour investir ?
À priori, oui.
Les SCPI gèrent des actifs immobiliers loués, c’est-à-dire qu’elles encaissent des loyers redistribués aux investisseurs. Si nous observons une baisse du prix d’achat pour un loyer qui reste identique, le taux de rendement augmente mécaniquement . Pendant cette période particulière, si le prix d’achat des SCPI baisse, les loyers restent les mêmes, voire ils ont tendance à augmenter puisqu’ils sont indexés sur l’inflation.
Attention : Tous les loyers ne sont pas concernés. Cela va dépendre des conditions prévues dans le bail, son échéance, etc.
Il existe plusieurs indexs qui permettent aux sociétés de gestion d’ ajuster le montant des loyers :
- ILAT : indice des loyers des activités tertiaires ;
- ILC : indice des loyers commerciaux.
Par conséquent, les sociétés de gestion appliquent assez régulièrement ces hausses lorsque les indexs sont à la hausse . Dans ces conditions, nous avons donc des loyers qui ont tendance à augmenter avec des prix d’achat qui baissent, faisant mécaniquement augmenter le rendement.
Pourquoi faut-il investir maintenant ?
Il y a deux ans à peu près, les sociétés de gestion achetaient souvent des actifs qui rapportaient entre 4 et 5% de rendement. Elles parvenaient à booster leurs rendements grâce à l’effet de levier du crédit, que l’on retrouve beaucoup moins aujourd’hui. En revanche, les sociétés de gestion achètent aujourd’hui à des rendements souvent supérieurs à 7% ! Grâce à la correction des prix de l’immobilier, elles parviennent à aller chercher des rendements plus élevés.
Néanmoins, il faut être sélectif pour investir au mieux . En effet, nous voyons de grandes disparités entre les meilleures et les moins bonnes SCPI. Afin de réaliser un bon investissement, il est important de regarder la stratégie d’investissement , les dernières acquisitions et le niveau de collecte qui va permettre à la SCPI d’aller chercher des opportunités sur le marché.
Comment trouver les SCPI qui collectent suffisamment pour avoir la possibilité de faire des acquisitions ?
Chez Primaliance, nous nous renseignons sur toutes les SCPI du marché puisque nous sommes persuadés que pour être de bons conseils et bien connaître les véhicules, il faut tous les analyser pour savoir faire le tri .
Ces derniers temps, nous conseillons généralement à nos clients d’investir sur des SCPI avec une forte capacité de collecte , c’est-à-dire celles qui possèdent assez de liquidités pour pouvoir saisir les opportunités qui se présentent sur le marché.
Ci-dessous, trois exemples d’investissement qui ont été réalisés récemment, démontrant la capacité de certaines SCPI à saisir les meilleures opportunités du marché :
- Sofidy qui a fait l’acquisition d’un centre commercial à Paris Nord : 70.000 m² sur une base de rendement acte en main supérieur à 10% ;
- Theoreim , une société de gestion assez récente avec sa SCPI LOG IN axée sur la thématique logistique et les biens industriels en Europe, a acquis un bien immobilier en Italie, loué à un opérateur immobilier qui existe depuis une centaine d’années (solidité financière pérenne) avec un rendement de 8,40% ;
- Sogenial Immobilier qui a finalisé l’acquisition d’un actif de bureaux à Grenoble avec quatre locataires de premier plan pour un rendement acte en main supérieur à 8% .
Ces trois exemples présentent des secteurs géographiques différents et des thématiques d’investissement différentes. Cela signifie qu’il est possible – quand on a un peu de liquidités – de saisir les bonnes opportunités dans toutes les thématiques . En effet, les prix ont baissé puisque certains vendeurs sont contraints de vendre et concède plus facilement à des baisses de prix. Les sociétés de gestion recherchent donc ces biens qui doivent se vendre au plus vite.
Actuellement, nous avons donc un point d’entrée , même si la plupart des investisseurs ont tendance à vouloir vendre à cause de la baisse des prix de parts. C’est le bon moment pour investir et augmenter son rendement.
Investir dans une SCPIAcheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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