Selon CBRE, le 1er semestre 2022 a été très favorable à l’immobilier d’hôtellerie

information fournie par Primaliance •14/10/2022 à 08:00

Selon CBRE, le 1er semestre 2022 a été très favorable à l’immobilier d’hôtellerie

L’expert immobilier CBRE confirme un rebond spectaculaire de la fréquentation sur l’hôtellerie au 1er semestre 2022 par rapport à la période équivalente de 2021, qui était encore fortement marquée par les restrictions sanitaires liées au Covid-19. Une importante hétérogénéité subsiste néanmoins selon les localisations et les typologies d’hôtels. Un autre signal encourageant est la demande très dynamique des investisseurs qui est observée par CBRE sur ce segment immobilier.

Des indicateurs financiers en très nette progression

Le premier semestre 2022 aura été celui de la sortie de la crise du COVID. En effet, que ce soit en termes de taux d’occupation, de revenu par chambre disponible, ou de prix moyen hors taxe par chambre, la progression est à 2, voire 3 chiffres par rapport au S1 2021.Tout au long du 1er trimestre 2022, et en dépit de la propagation du variant Omicron (beaucoup plus contagieux que les précédents variants), les établissements hôteliers se sont progressivement remplis. Au 2ème trimestre, ils ont même affiché complets pendant les vacances de printemps, les ponts de mai, et les week-ends du mois de juin. L’été a quant à lui été exceptionnel en termes de fréquentation, le retour des touristes étrangers se combinant à la fin effective des restrictions sanitaires pour la clientèle française.

Selon MKG Group, un leader européen du conseil et de l'expertise en hôtellerie et tourisme, le revenu par chambre disponible (RevPAR) moyen sur l’hôtellerie française a augmenté de 191,2% entre les cinq premiers mois de 2021 et la période équivalente de 2022, soit une multiplication par presque 3 ! En termes de taux d’occupation, la hausse moyenne est de 28,9 points entre ces mêmes périodes, ce qui correspond à un doublement. Enfin, les tarifs suivent la même tendance avec une hausse de 41,3% du prix moyen par chambre hors taxe. On conçoit donc que la rentabilité fait son grand retour dans le secteur (qui en avait bien besoin !) puisque la marge résulte de la combinaison du prix unitaire de vente et du volume vendu.

Des rebonds plus ou moins marqués de la fréquentation selon les typologies d’hôtels et les villes

Derrière ces indicateurs globaux très flatteurs, CBRE souligne néanmoins que certaines catégories d’hôtels souffrent encore d’un retour de la clientèle plus laborieux, en particulier ceux que l’on nomme « hôtels Corporate et MICE (Meetings, Incentives Conferences and Exhibitions) », tributaires d’une clientèle d’affaires qui tarde à reprendre la route.
Les touristes internationaux, pour leur part, sont clairement revenus (en particulier la clientèle américaine), ce qui permet aux grandes villes d’afficher parfois des progressions spectaculaires : +668,3% de RevPAR pour Paris entre les 5 premiers mois de 2021 et ceux de 2022, et +513% pour Nice par exemple.

L’hétérogénéité est également de mise en fonction des catégories d’hôtels, le luxe étant le créneau sur lequel la hausse la plus importante est observée, car c’était aussi la catégorie qui avait le plus souffert pendant le Covid-19 (selon MKG : +543,1% de RevPAR sur le Haut de gamme contre seulement +82,4% sur la catégorie « Budget » et +61,8% sur les hôtels dits « économiques », toujours sur les deux mêmes périodes de référence).

Un retour spectaculaire des investisseurs au 1er semestre 2022

Les investisseurs avaient nécessairement été -a minima- attentistes en 2020, car le secteur de l’hôtellerie avait brutalement été plongé dans un épais brouillard avec la quasi-disparition des touristes internationaux et des voyageurs d’affaires à partir du mois de mars. Mais l’année 2021 avait montré un certain redémarrage des volumes car la perspective de la vaccination avait rapidement redonné confiance dans la résilience et la capacité de rebond du secteur hôtelier. Le 1er semestre 2022 fait mieux que confirmer cette dynamique des investisseurs puisque les volumes observés renouent avec leur moyenne décennale. Selon CBRE, ce sont en effet 56 transactions qui ont été signées pour un volume global légèrement supérieur à 1 milliard €, soit l’équivalent de l’ensemble de l’année 2021 et un chiffre « en ligne avec les volumes des meilleurs premiers semestres historiques ». Et le 3ème trimestre 2022 confirme cette dynamique impressionnante avec un volume de 1,1 milliard € (soit plus que le 1er semestre en un seul trimestre !), ce qui devrait porter le chiffre sur l’année entière au-delà de 2,5 milliards €, un score équivalent à celui de 2019. Selon CBRE, et malgré les tensions observées sur les taux d’intérêt de marché dès le printemps 2022, les taux de rendement des actifs hôteliers à l’acquisition sont restés « stables et soutenus », probablement « en raison d’une compétition accrue sur les transactions ».

Dans le détail, 68% des volumes (714,7 millions €) ont été réalisés en régions et 32% (335,8 millions €) en Île-de-France. 2 transactions emblématiques ont été réalisées sur des Clubs Med alpins au 1er trimestre: Samoens, vendu à la SCPI PFO2 de Perial AM pour 128 millions €, et celui de l’Alpe d’Huez (plus de 400 chambres) raflé par la SCPI Accimmo Pierre de BNP Paribas REIM. Selon CBRE, environ 10% des volumes engagés par les investisseurs sur la période ont concerné des portefeuilles. Parmi ceux-ci, on notera la cession par Accor Invest d’un portefeuille de 31 fonds de commerces (hôtels économiques sous enseigne B&B) à la foncière cotée Covivio. Une autre transaction remarquable au 1er semestre 2022 a concerné l’acquisition par European Camping Group d’un portefeuille de 5 campings, sur une classe d’actifs très résiliente en période de crise sanitaire, qui intéresse de plus en plus les investisseurs depuis quelques années.

Une moindre visibilité pour 2023 en raison des contextes géopolitique et économique

En termes de perspectives pour l’année 2023, CBRE estime que, malgré une bonne perception de la classe d’actifs auprès des investisseurs, la problématique de la remontée des taux d’intérêt devrait commencer à peser sur le marché, avec à la clé un renchérissement du coût du financement pour les acteurs qui utilisent l’effet de levier dans leurs stratégies d’acquisitions. Ce phénomène devrait mécaniquement ralentir la dynamique d’investissement actuellement observée. On pourrait alors assister à une décompression des taux de rendement des actifs à l’acquisition, à l’inverse de la tendance qui était à l’œuvre au 1er semestre. CBRE anticipe d’autre part un retour d’activité plus prononcé sur les petites transactions (< 25 millions €) qui impliquent un moindre effet de levier. La période qui vient sera très probablement plus favorable aux investisseurs « equity rich », comme par exemple les fonds immobiliers non cotés à capital variable (SCPI, OPCI, SCI).