SCPI : bilan 2023 et perspectives 2024

information fournie par Primaliance •04/03/2024 à 08:00

SCPI : bilan 2023 et perspectives 2024

L’année 2023 aura été celle d’un retournement de cycle pour l’immobilier tertiaire en raison de la hausse spectaculaire des taux d’intérêt des banques centrales : 450 points de base en cumulé pour la Banque centrale européenne (BCE) en 14 mois. Biberonné par des années de taux zéro, le marché immobilier avait atteint des niveaux de valorisations qui n’étaient pas soutenables à long terme. La correction était donc inévitable. La glissade des prix immobiliers a été progressive tout au long de l’année 2023, conduisant un certain nombre de sociétés de gestion à réviser les prix de parts sur leurs SCPI. Les épargnants ont logiquement privilégié les véhicules les plus performants, c'est-à-dire souvent les plus récents, conduisant à une forte polarisation du marché dans un contexte de baisse globale de la collecte. En ce début d’année 2024, les gérants sont majoritairement optimistes quant à une stabilisation des marchés immobiliers et ils se positionnent pour relancer leur dynamique commerciale.

Plus de 20 SCPI du marché ont baissé leur prix de part au 2ème semestre 2023

Le retournement des marchés immobiliers sous l’impact de la hausse des taux d’intérêt n’aura pas tardé à produire ses effets sur le marché des SCPI. À partir du mois de juillet, une vingtaine de fonds ont dû réviser à la baisse leur prix de part , un phénomène qui n’avait pas été observé depuis la crise financière de 2008, voire depuis le début des années 1990.

Même si ce mouvement de réduction des prix de souscription ne concerne que moins de 20% des SCPI en nombre, les véhicules concernés sont souvent parmi les plus importants en termes de capitalisation et cela se traduit par une quote-part de plus de 40% sur la capitalisation globale du marché . Il s’agit la plupart du temps de fonds anciens, majoritairement exposés aux marchés de bureaux franciliens et ayant beaucoup collecté (et donc investi) en haut de cycle.

Selon l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), la baisse moyenne du prix de part des SCPI en 2023 – pondérée par la capitalisation – aura été de 4,9% , ce qui implique que les véhicules concernés ont baissé leur prix de souscription de plus de 10% en moyenne. En réalité, nous sommes très proche de la situation de 2008 où la baisse moyenne des prix de parts de SCPI – pondérée par la capitalisation – était de 5,38%, un recul entièrement compensé en 2009.

Les rendements distribués n’ont quasiment pas bougé en 2023

À l’inverse du fort recul des prix de parts, le taux de distribution des SCPI est quant à lui resté pratiquement inchangé en 2023 , signe de la robustesse de la situation locative de ces fonds. Ainsi, l’ASPIM observe un taux de distribution moyen de 4,52% en 2023, contre 4,53% en 2022. C’est donc la 8ème année consécutive pour laquelle le taux de distribution est proche de 4,50% : maximum à 4,63% en 2016 et minimum à 4,18% en 2020. Ceci est une nouvelle preuve de la grande résilience de ces fonds immobiliers non cotés .

En effet, la baisse importante des prix immobiliers en 2023 n’est qu’un ajustement du marché au nouveau contexte de taux d’intérêt et non une crise liée à la demande locative , même si certains segments du marché ont pu être diversement affectés par les différents cycles économiques traversés au cours des dernières années. Le Covid-19 a principalement impacté les actifs de commerces, alors que les effets du développement structurel du télétravail ont eu un impact sur les actifs de bureaux, visibles avec un certain effet retard (2022 et 2023 essentiellement).

Malgré ces aléas, les SCPI qui sont pilotées par des gérants professionnels et aguerris ont su habilement orienter leur stratégie d’investissement et leur gestion locative pour conserver des niveaux d’occupation élevés dans leurs portefeuilles, se traduisant par une grande stabilité de leur distribution.

Définition : Le taux de distribution correspond au rapport entre le dividende brut avant prélèvements, versé au titre de l'année N (pour une part en pleine jouissance) et le prix de la part en vigueur au 1er janvier de l'année N.

Une collecte nette comparable à celle de 2020

Pour les SCPI, l’effet « performance négative » concernant les prix de parts a été patent sur le niveau de collecte , compte tenu également d’une concurrence exacerbée des placements monétaires. Après une année 2022 qui avait marqué un record absolu de collecte brute (11,6 milliards d’euros) et de collecte nette (10,1 milliards d’euros) sur les SCPI, 2023 s’inscrit en net retrait avec respectivement 7,7 milliards d’euros de collecte brute et 5,7 milliards d’euros de collecte nette.

Cette baisse importante de la dynamique commerciale ramène en réalité le marché sur les niveaux de 2020 : un peu mieux en termes de collecte brute et un peu moins bien en termes de collecte nette. D’ailleurs, l’ASPIM relativise les chiffres de 2023 en évoquant un « retour à la moyenne » sur la collecte pour « une année charnière sur l’immobilier » au cours de laquelle « les gérants ont su faire preuve de transparence et de réactivité pour prendre les bonnes décisions dans une situation difficile ».

Perspectives 2024 : les véhicules les plus performants vont creuser l’écart

Un des enseignements de l’année 2023 aura été la forte polarisation du marché des SCPI tant en termes de performances que de collecte. Ainsi, on dénombre une quinzaine de véhicules ayant dépassé le seuil des 6% de taux de distribution , avec trois d’entre eux au-dessus de 7% ! Pour la plupart, ces SCPI sont récentes et ne subissent pas le poids d’un patrimoine historique acheté en haut du cycle immobilier. Outre leur taux de distribution hors normes, elles ont également connu une grande résilience de leurs expertises et n’ont pas baissé leur prix de part en 2023 . Sans surprise, ce sont aussi les SCPI qui ont le plus collecté au 2ème semestre 2023.

Dans un contexte où le cycle de resserrement monétaire semble terminé et où les taux d’intervention des banques centrales pourraient commencer à baisser avant la fin de l’année, les SCPI les plus performantes sont bien positionnées pour creuser l’écart avec le reste du marché . En effet, il est fort probable que les placements monétaires deviennent moins rémunérateurs, rendant la prime de risque de ces fonds immobiliers d’autant plus attractive.

D’autre part, l’effet collecte s’apparente à un cercle vertueux grâce aux taux de rendement immobiliers très attractifs obtenus sur les acquisitions dans les conditions actuelles de marché . La plupart des gérants s’attendent d’ailleurs à pouvoir reproduire en 2024 les niveaux de dividendes obtenus en 2023 (sans garantie).

Pour les épargnants avisés, investir dans une SCPI qui extériorise un taux de distribution supérieur à 6% et se trouvant en capacité de collecter pourrait s’avérer être un pari profitable . Comme le disent certains gérants, il est préférable d’acheter au son du canon.

Nota Bene :

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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