Résidences services seniors : profitez des dispositifs fiscaux pour vous constituer un patrimoine

information fournie par Partenaire •12/08/2020 à 15:38

Résidences services seniors : profitez des dispositifs fiscaux pour vous constituer un patrimoine

Se créer un patrimoine de manière durable en misant sur la stabilité de la pierre est souvent plus simple qu'on ne le croit. De plus, il existe de nombreux dispositifs d'investissement locatif qui permettent à un épargnant de bénéficier d'avantages fiscaux à l'entrée ou de gommer le poids des impôts lors de la perception de loyers. On vous explique comment.

Selon les professionnels de l'immobilier, près d'une transaction sur quatre est destinée à un investissement locatif (1). La mise en pause du marché durant le confinement puis sa reprise depuis le début de l'été ne semble pas avoir entamé le goût des Français pour la pierre. Selon un sondage commandé par la Fnaim, près d'un Français sur deux trouve qu'il est toujours pertinent d'investir dans de l'immobilier locatif (2). Et ce d'autant plus que les prix restent stables et l'accès au crédit toujours fluide. Dans ces conditions, se constituer un patrimoine immobilier en misant sur de l'immobilier locatif en résidence services pour les seniors s'avère particulièrement pertinent.

Des appartements gérés par un exploitant professionnel

Pour l'administration fiscale, une résidence services pour seniors doit proposer «des services d'assistance aux personnes âgées qui ont besoin d'une aide personnelle, comme l'accompagnement dans les actes essentiels de la vie quotidienne (…) qui ne relèvent pas d'actes médicaux» (3). Julien Bey, directeur général de Domitys Invest, explique qu'une résidence services pour seniors est «un ensemble immobilier géré par un exploitant professionnel qui propose d'une part de véritables appartements (et non des chambres) et d'autre part toute une gamme de services adaptés aux seniors non dépendants pour bien vieillir, vivre pleinement sa retraite et se maintenir en bonne santé le plus longtemps possible.» L'investissement dans de telles résidences permet de bénéficier d'avantages fiscaux intéressants.

Investir en Censi-Bouvard

Le Censi-Bouvard est l'un des dispositifs qui permet à un investisseur d'acheter un logement dans une résidence de services (pour étudiants, pour seniors, etc.). Crée en 2009, ce dispositif a été prorogé par le législateur jusqu' au 31 décembre 2021 et concerne les logements acquis neufs. Fiscalement parlant, le Censi-Bouvard vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 11% du montant global de l'investissement réalisé. Cette réduction est plafonnée à un investissement de 300.000 euros par an et s'étale sur neuf ans. Vous pouvez ainsi bénéficier d'une enveloppe de réduction d'impôt globale de 33.000 euros, soit une économie d'impôt annuelle de l'ordre de 3.666 euros par an durant 9 ans. Ce montant est pris en compte dans le plafond annuel des niches fiscales de 10.000 euros

Toutefois, pour bénéficier de la réduction d'impôt Censi-Bouvard, vous devrez vous déclarer auprès de l'administration fiscale comme loueur en meublé professionnel (LMNP). Vous vous engagez également à louer votre bien à l'exploitant de la résidence en signant avec lui un bail commercial d'une durée de neuf ans. «Le bail commercial est un élément clé dans l'investissement en résidence services pour seniors et il nécessite de passer par un exploitant qui bénéficie d'une très bonne connaissance de son marché et d'un grand savoir-faire», précise Julien Bey. C'est en effet l'exploitant qui devient votre locataire et qui s'engage à vous verser vos loyers que votre logement soit occupé ou non. Il est donc essentiel de sélectionner un exploitant reconnu qui affiche un taux d'occupation optimal de ses résidences afin d'avoir durablement les ressources nécessaires pour tenir ses engagements envers l'investisseur.

Si le Censi-Bouvard s'adresse prioritairement à des investisseurs qui veulent se constituer un patrimoine rapidement grâce à l'effet de levier de la réduction d'impôt, ceux qui recherchent plutôt des compléments de revenus défiscalisés opteront pour un investissement en location meublée avec amortissements.

Investir en LMNP avec amortissement

Louer un logement meublé est fiscalement plus intéressant que de le louer vide (on parle aussi de location nue). Dans ce dernier cas, les loyers tirés du logement sont taxés au titre des revenus fonciers alors que dans le cadre d'une location meublée, ils changent de catégorie et relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes de taxation sont possibles : le micro-BIC, appelé aussi régime forfaitaire, lorsque les recettes locatives n'excèdent pas 70.000 euros. Toutefois sur option, le contribuable peut opter pour un autre mode de taxation, appelé régime réel. Il se révèle plus intéressant pour l'investisseur car il lui permet de déduire des loyers perçus une grande partie des charges de propriété, comme les intérêts d'emprunt si le logement a été financé à crédit, ou bien encore les travaux si le bien a fait l'objet d'une rénovation. L'autre intérêt du régime réel est de permettre au contribuable de déduire chaque année l'amortissement du prix d'achat du logement et du mobilier qui l'équipe. L'opération permet ainsi de défiscaliser une grande partie des loyers perçus sur une longue durée. La principale contrainte pour un investisseur étant qu'il doit tenir une comptabilité. Il est donc préférable de se rapprocher d'un professionnel (expert-comptable) pour être à jour de ses obligations fiscales.

Investir en résidence services seniors grâce au Pinel

Moins connue et plus rare sur le marché, il existe une autre voie pour investir en résidence services seniors, avec le dispositif Pinel. Cet avantage est avant tout conçu pour des investisseurs qui recherchent une économie d'impôt. Pour ce faire, ils doivent louer le bien acheté non meublé à des locataires qui en feront leur résidence principale sur une durée qui peut aller de six, neuf ou douze ans. «Il est possible d'investir en résidence services seniors par l'intermédiaire du Pinel car les résidents y établissent leur résidence principale et l'exploitant est garant du respect du plafonnement des loyers. Mais à l'issue de la durée d'engagement, il faut toutefois que l'investisseur bascule vers un bail commercial et devienne loueur en meublé», précise Julien Bey. «L'opportunité d'investir par le Pinel doit s'étudier au cas par cas car elle peut se révéler au final moins adaptée à la situation du client qu'il ne le pensait au départ», conclut-il. C'est donc votre situation et vos objectifs patrimoniaux qui détermineront le dispositif avec lequel vous souhaitez investir en résidence services seniors.

Vous pouvez retrouver l'intégralité du dossier résidences services seniors ICI
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(1) Communiqué de presse Century 21 « Que s'est-il passé en France au premier semestre 2020 ?
https://www.century21.fr/edito/article/que-sest-il-passe-en-france-au-premier-semestre-2020/
(2) Fnaim le marché immobilier au 1er semestre 2020
https://www.fnaim.fr/4150-marche-immobilier-2020-1er-semestre.htm
(3) BOFIP
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4871-PGP.html/identifiant%3DBOI-IR-RICI-220-10-20-20200702