La dette des copropriétés en difficulté se chiffre au total à 2 milliards d’euros, selon les commissaires de justice.
Fixée au 31 mars, la fin de la trêve hivernale approche . Elle protège les locataires mauvais payeurs des risques d’expulsion pendant cette période. Les commissaires de justice (ex-huissiers de justice) dressent un bilan plutôt sombre des défaillances des locataires, avec notamment une hausse de 11% (à 171.000) des commandements de payer - le premier acte délivré au locataire ne payant plus son loyer -, en 2024 par rapport à 2023. Les décisions de justice signifiées aux locataires défaillants augmentent, elles, de 112% sur la même période (45.000).
Les locataires ne sont pas les seuls à avoir des difficultés de paiement. Les copropriétaires peinent souvent à payer leurs charges, ont constaté les commissaires de justice. « Environ 800.000 copropriétés ont des difficultés de trésorerie, surtout les petites, de moins de 10 lots . Je n’avais encore jamais connu cela », expose Benoît Santoire, président de la Chambre nationale des commissaires de justice (CNCJ). Pour 90 % d’entre elles, ces difficultés sont liées à des charges impayées qui se chiffrent au total à 2 milliards d’euros, soit 20 % des charges appelées annuellement, réparties sur près d’un million de copropriétaires débiteurs. Dans plus de 90 % des procédures contentieuses engagées, les syndics de copropriétaires obtiennent gain de cause. Toutefois ces procédures engorgent les tribunaux. En 2023, selon le Registre National des Copropriétés, 9 % des copropriétés françaises affichaient un taux d’impayés supérieur à 31 %. Ces chiffres traduisent une aggravation constante depuis plusieurs années. En 2022, le taux moyen d’impayés atteignait 20 %.
Ne plus passer par les tribunaux
La CNCJ propose « une procédure simple, déjudiciarisée, qui permettrait aux commissaires de justice de délivrer une sommation de payer aux propriétaires défaillants et à défaut de paiement de procéder nous-mêmes au recouvrement des sommes impayées dans un délai d’un mois. Les tribunaux ne sont pas en mesure de rendre des ordonnances dans un délai raisonnable », ajoute Benoît Santoire. Le propriétaire pourrait ensuite le contester devant le tribunal. « Je suis moi-même syndic et malgré une, deux, trois relances, les propriétaires ne paient pas. Je suis obligé d’appeler les autres copropriétaires pour leur demander une provision de charges », souligne Benoît Santoire. « Nous sortirions la procédure du tribunal mais elle serait toujours sous le contrôle du juge », tient à préciser Régis Granier, vice-président de la Chambre nationale des commissaires de justice. Au-delà de désengorger les tribunaux, cette méthode permettrait d’accélérer le recouvrement des charges impayées, de réduire les coûts pour la justice et de favoriser un climat de négociation entre les parties.
Pour quelle raison les propriétaires ne paient pas leurs charges de copropriété ? « Ils invoquent des problèmes de pouvoir d’achat et préfèrent différer le paiement des charges mais le paiement de l’assurance ne peut pas être différé. En cas d’incendie, la copropriété n’est plus couverte », s’inquiète Benoît Santoire. Régis Granier pointe une évolution des mentalités. « Les copropriétaires sont rarement satisfaits de leur syndic . Avant, même si le syndic ne leur convenait pas, ils payaient quand même, aujourd’hui, ils ne paient plus », assène-t-il. Cette mesure et cinq autres propositions vont être proposées à la ministre du Logement, Valérie Létard.
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