Pourquoi une crise majeure menace les maisons

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Les ventes de maisons neuves en secteur diffus dévissent de 14% depuis 3 mois, après avoir connu un fort rebond en 2021.

La maison individuelle, plébiscitée par de nombreux Français (pas moins de 80% d‘entre eux souhaitent y vivre selon un sondage Opinionway de septembre 2019), va connaître quelques secousses, dans le neuf, selon Le Pôle Habitat de la Fédération française du bâtiment (FFB), une organisation représentative de la construction immobilière privée en France.

Les ventes de maisons neuves en secteur diffus (l'inverse des logements groupés), dévissent de -14% sur 3 mois glissants, (fin 2021 à fin janvier 2022), après avoir connu un fort rebond en 2021. Jusqu'ici, l'habitat individuel diffus avait représenté une « digue » pour l'activité du bâtiment dans le logement neuf en 2021, selon le Pôle Habitat. Mais cette digue est en passe de céder. En cause? Les taux de crédits immobiliers qui repartent à la hausse , l'augmentation des prix des matériaux et de l'énergie , la raréfaction du foncier, les surcoûts de la réglementation environnementale RE2020, visant à diminuer l'impact carbone des constructions. La RE2020 va augmenter le coût global d'un logement neuf de 3,5% à 7% en moyenne, contraignant de très nombreux ménages, notamment parmi les candidats à la primo accession, à renoncer à leur projet immobilier.

Depuis 2017, les prix du logement neuf s'affolent: +9,5% pour la maison en diffus, +26% pour la maison groupée et +11,5% pour le logement collectif. Pour Grégory Monod, président du Pôle Habitat FFB, « il est urgent de prendre conscience de la crise du logement dans laquelle nous nous enfonçons et de ce que cela signifie pour nos concitoyens, notamment les jeunes et les plus modestes. Les digues cèdent les unes après les autres: après l'individuel groupé, après le collectif en zones tendues, c'est au tour de la maison individuelle, si chère aux Français, d'entrer dans la tourmente en raison des contraintes qui frappent le secteur du neuf.»

Pour ce qui est de l'habitat individuel groupé (comportant plusieurs logements individuels), il a vu ses ventes repartir à la hausse (+8%) en 2021, après 3 ans de chute continue. Les prix augmentent fortement, notamment sous l'effet d'un fort attrait pour les maisons de plus de quatre pièces: +12,9% sur 2021, après deux années de suite à près de +5%. L'an dernier, une maison neuve en secteur groupé se vendait, foncier compris, en moyenne 329 942 euros contre 262 272 euros en 2017, soit une augmentation de 26% en 5 ans. Quant au logement collectif (immeubles), il est « aux abonnés absents » en zone tendue et poursuit sa « descente aux enfers », selon Grégory Monod. Les ventes en logement collectif reculent de 10,8% par rapport à 2019 et le prix de vente moyen par m² en collectif a augmenté de 11,5% entre 2017 et 2021.

Pour 2022, Pôle Habitat est plutôt confiant. Grâce à la dynamique des ventes, le chiffre d'affaires du bâtiment en logement neuf pourrait gagner plus de 7% en 2022 mais l'organisation craint « une crise majeure et imminente du logement neuf abordable », avec un nombre de permis de construire qui ne cesse de décroître. Il appelle à compenser l'impact de la RE2020 en conciliant sobriété foncière et réponse aux besoins des territoires. « La loi Climat et résilience qui lutte contre l'artificialisation des sols, reste à finaliser mais force est de constater que plusieurs collectivités interdisent toute ouverture à l'urbanisation en réduisant voire en bloquant tout nouveau projet », s'inquiète le président du Pôle Habitat FFB.