Placement en SC, avantages et inconvénients

information fournie par Swiss Life AM FR •02/08/2023 à 11:00

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Les sociétés civiles support d'unités de compte permettent de bénéficier d'une exposition diversifiée au marché immobilier, mais ne peuvent être souscrites que dans le cadre d'un contrat d'assurance. Tour d'horizon de leurs atouts et de leurs limites.

Les avantages

Le premier avantage des sociétés civiles en unités de compte (ou SC / UC) est de procurer à l'épargnant une diversification de ses placements dans l'immobilier, et donc une répartition de ses risques entre plusieurs catégories d'actifs, zones géographiques, secteurs d'activité, typologies de locataires et durée des baux restant à courir. Cette diversification peut être obtenue au sein d'une SC / UC, mais aussi en panachant les SC / UC entre elles, entre sociétés civiles généralistes et thématiques par exemple.

Second avantage : la délégation des décisions de gestion (sélection, acquisition, gestion, cession des actifs, rapports locatifs en cas d'investissements directs) à des professionnels de l'investissement immobilier permet de ne pas avoir à supporter la charge mentale de la conduite au jour le jour d'un investissement immobilier.

Les SC sont des supports immobiliers disposant d'une liquidité intrinsèque (présence d'une poche de trésorerie dans le fonds). Ce mécanisme présente lui-même plusieurs atouts : souscription dans les contrats d'assurance vie moins encadrée que les SCPI, entrées et sorties possibles lors de chaque valorisation, à une fréquence généralement hebdomadaire.

Les sociétés civiles présentent un couple rendement-risque intermédiaire, avec une espérance de performance dans la durée supérieure au fonds en euros et inférieure à des actifs plus risqués tels que les actions.

Dernier avantage des SC : elles présentent des frais de souscription réduits, généralement compris entre 0% et 2%, contre environ 10% pour les SCPI.

Les Inconvénients

Le principal inconvénient des SC est de ne pas pouvoir souscrire en dehors des contrats d'assurance (assurance vie, contrat de capitalisation, plan d'épargne retraire assurantiel). Cette éligibilité limitée ferme à l'épargnant l'accès à divers schémas patrimoniaux (souscription à crédit, démembrement de propriété). Par ailleurs, les conditions de souscription peuvent varier d'une SC à l'autre (frais, pénalités de sortie anticipé) et d'un assureur à l'autre.

Le cadre juridique des SC est moins réglementé que celui d'autres fonds immobiliers : seules les sociétés de gestion des SC sont agrées par l'Autorité des marchés financiers (AMF), pas les fonds eux-mêmes. Ce moindre encadrement est de nature à limiter la protection de l'épargnant. Le souscripteur s'expose au risque de gestion discrétionnaire, la société de gestion étant libre d'investir à sa guise, la composition des SC n'étant pas réglementée.

En outre, l'investissement dans un fonds de type SC en unité de compte comporte un risque de perte en capital, notamment en lien avec l'évolution des marchés immobiliers, la valorisation étant susceptible d'évoluer à la baisse. Il est donc possible de perdre de l'argent, notamment en cas de détention sur une courte durée.

La lisibilité des SC est potentiellement plus complexe que celle des SCPI dans la mesure où les fonds peuvent être investis dans des catégories de véhicules allant au-delà des immeubles détenus en direct ou au travers de club deals. Enfin, le souscripteur peut être amené à supporter un empilement de frais, puisqu'en plus des frais de gestion de l'enveloppe assurantielle et du fonds lui-même, peuvent s'ajouter des frais de gestion et de souscription des supports ou actifs sous-jacents. Cet empilement de frais peut être de nature à amenuiser la performance du placement