Peut-on sous-louer son logement ?

information fournie par Mingzi •21/03/2023 à 08:13

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Un locataire sous-loue une chambre de son appartement par l'intermédiaire de la plate-forme Airbnb. Après l'avoir découvert, son bailleur l'assigne en résiliation du bail et lui demande de lui payer les fruits de la sous-location.

Les faits

La régie immobilière de la ville de Paris (le bailleur) signe avec Monsieur Z un bail pour un logement social, qui interdisait la sous-location. Alléguant que celui-ci sous-louait une chambre de l'appartement par l'intermédiaire de la plate-forme Airbnb, le bailleur assigne Monsieur Z en résiliation du bail et en indemnisation de son préjudice. Monsieur Z a en effet sous-loué une chambre du logement durant les mois de juillet et août et a perçu la somme de 1 790 euros.

La régie immobilière s'appuie sur les articles 1728 et 1729 du code civil, selon lesquels le locataire peut sous-louer son logement s'il n'est pas privé de ce droit par la loi la convention et sur l'article R. 353-37 du code de la construction et de l'habitation qui, en matière de location de logements sociaux conventionnés, pose à l'égard du locataire une interdiction formelle de sous-louer.

Or, la Cour d'appel considère que le manquement de Monsieur Z n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, la sous-location litigieuse n'ayant eu qu'un caractère occasionnel et partiel et l'annonce de proposition de location ayant été immédiatement supprimée par le locataire en réponse à le sommation du bailleur. La Cour d'appel le condamne à payer 780 euros, une somme correspondant aux 1 790 euros perçus du fait de la sous-location illégale moins le loyer de monsieur Z.

Estimant que l'activité particulièrement lucrative de location d'un bien par l'intermédiaire du site Airbnb était radicalement contraire à la destination d'un tel logement ouvrant droit à des prestations sociales et destiné à des locataires dont les revenus ne dépassent pas un certain montant, le bailleur se pourvoit en cassation.

Réponse de la Cour de cassation

Selon l'articles 548 du code civil, les fruits produits par la sous-location n'appartiennent au propriétaire qu'à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers (c'est-à-dire les frais qu'il aurait déboursés pour parvenir à la perception des fruits) et dont la valeur est estimée à la date du remboursement.

Selon l'articles 549 du code civil, le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi.

Après avoir évalué à une certaine somme les fruits issus de la sous-location non autorisée, l'arrêt de la Cour d'appel a condamné le locataire à rembourser au bailleur une somme moindre en déduisant les loyers perçus par ce dernier en exécution du bail.

En statuant ainsi, alors que le loyer constitue un fruit civil de la propriété et que le locataire, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait être de bonne foi, la Cour d'appel a violé les textes susvisés.

Par ces motifs, la Cour de cassation casse et annule le jugement de la Cour d'appel.

Source : Cour de cassation - 15 février 2023 - Pourvoi n° 21-25.542 - Troisième chambre civile