Montreuil teste l’encadrement des plus-values pour les logements neufs

information fournie par Le Figaro •17/02/2024 à 07:00

DOCUMENT - La commune de Seine-Saint-Denis dispose déjà d’une charte pour la construction de logements neufs et suggère aux promoteurs d’insérer dans leurs ventes une «clause anti-spéculative» valable 10 ans.

Après l’ encadrement des loyers , celui des plus-values immobilières ? C’est en tout cas une innovation que la commune de Montreuil (Seine-Saint-Denis) vient d’introduire dans la dernière mouture de sa «Charte de la construction durable» (voir le document ci-dessous) . La ville chère au cœur des bobos s’est dotée depuis 2015 de ce texte non contraignant, contrairement au Plan local d’urbanisme ( PLU ), mais qui présente des principes que les promoteurs ont tout intérêt à suivre s’ils comptent travailler «durablement» sur place.

Dans sa troisième réactualisation, votée en conseil municipal le 7 février, le texte remet notamment à jour les plafonds de prix préconisés par secteur et par type de logement (5280 à 7040 € TTC/m² de surface habitable pour l’accession privée et le logement locatif intermédiaire ou 3475 à 3732 € TTC/m² de surface habitable) en tenant compte des évolutions du marché. Mais il introduit surtout une innovation: une «clause anti-spéculative» qui n’a semble-t-il jamais été proposée ailleurs.

Quelques exceptions

Concrètement, il s’agit d’inciter les promoteurs à insérer dans tous leurs actes de vente en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement, c’est-à-dire les ventes sur plan) une clause interdisant pendant 10 ans la revente du logement à un tarif supérieur au prix d’acquisition. Ce dernier sera juste réactualisé en fonction de la variation de l’indice Insee du coût de la construction et majoré des frais d’acquisition ainsi que du montant des éventuels travaux d’amélioration. Par ailleurs, en cas d’événement de «force majeure» à l’origine de la décision de vente (décès d’un d’un des deux occupants ou d’un descendant du ménage, invalidité...), un prix supérieur pourra être autorisé si le vendeur-constructeur d’origine ne s’y oppose pas. En cas de non-respect de ces règles, les plus-values devront être reversées au vendeur-constructeur.

«Tout l’enjeu, dans un secteur très fortement financiarisé, touché par une forte spéculation, une pénurie de l’offre et des demandes toujours plus importantes, est d’imaginer des dispositifs économiques qui encadrent les projets neufs et permettent aux plus modestes de continuer à pouvoir se loger sur le territoire de Montreuil dans de l’habitat agréable, capable de répondre aux défis climatiques de plus en plus prégnants» , explique Gaylord Le Chequer, premier adjoint au maire, notamment délégué à la ville résiliente, à l’urbanisme. « Face à une équation de plus en plus difficile à tenir, on laisse croire que revoir diverses normes à la baisse est la seule variable d’ajustement , poursuit-il. Avec cette clause, nous voulons explorer d’autres voies. »

Jusqu’à présent, seules les ventes de logements en BRS (bail réel solidaire, une formule où l’acheteur n’est propriétaire que des murs du logement, le terrain étant aux mains d’un organisme foncier solidaire) prévoient cet encadrement de la plus-value. Notons cependant que la période actuelle est moins propice aux plus-values immobilières et qu’elles sont souvent plus difficiles à réaliser dans le neuf que dans l’ancien. Mais c’est le cas dans les marchés «libres», sans encadrement des prix, où l’envolée des prix du foncier est à l’origine de prix de vente importants qu’il est souvent difficile de retrouver quelques années plus tard à la revente sans l’avantage des frais de notaire réduits ou de la garantie décennale.

La charte de la construction pour une ville résiliente dans son intégralité avec sa clause anti-spéculative