Dans le cadre de l'achat d'un logement neuf, celui-ci doit être parfaitement conforme à la description précise qui figure dans le contrat de réservation. En cas de défaut de conformité, un recours en justice est prévu et encadré par la loi.
Logement neuf non conforme, quel recours ? / iStock-ake1150sb
Qu'est-ce qu'un défaut de conformité ?
Un défaut de conformité, qui ne concerne que la vente d'immeubles à construire - vente à terme ou vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) – est une inadéquation entre les caractéristiques attendues d'un bien et celles que l'on constate lors de la livraison. Une description détaillée des caractéristiques du logement figure dans le contrat de vente signé au préalable (nombre de pièces et surface de chacune, agencement, matériaux, équipements, etc.), et le bien doit être rigoureusement conforme à tous ces éléments prédéfinis. Dans le cas contraire, on parle d'un défaut de conformité. L'acquéreur peut dénoncer trois dysfonctionnements principaux : un bien impropre à sa destination, une description inadéquate par rapport aux caractéristiques attendues, ou un manquement sur la qualité attendue par l'acheteur. Sur ce dernier point, il faut savoir qu'une clause d'équivalence, souvent prévue au contrat, autorise le constructeur à utiliser des matériaux de marque ou qualité équivalentes à celles figurant dans le contrat. Les défauts de conformité sont classés en deux grandes catégories : les défauts substantiels (qui doivent être réparés avant le constat d'achèvement du logement) et les défauts non substantiels. Lors de la visite de livraison, quand le logement est déclaré achevé par le promoteur, il vous appartient d'inspecter la maison avec la plus grande attention, en observant tous les détails et en les comparant avec le contenu du contrat. Si vous constatez d'éventuels défauts de conformité, vous devez formuler des réserves en les notifiant sur le procès-verbal de livraison. Si des défauts vous ont échappé lors de cette visite, vous disposez d'un délai d'un mois après la remise des clés pour les signaler, en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur. Si le délai d'un mois est dépassé, vous ne pourrez plus exiger la réalisation des travaux.
Quels recours sont possibles en cas de défaut de conformité ?
Dès que les défauts sont constatés, vous pouvez consigner les 5 % du prix restant à verser en adressant un courrier au notaire et à la Caisse des dépôts et consignations. La livraison du logement et la remise des clés restent possibles, mais le constructeur ne pourra percevoir la somme bloquée que lorsque les travaux de mise en conformité seront réalisés. Si celui-ci ne rectifie pas les anomalies constatées, vous avez un an à compter de la livraison pour saisir le juge afin de solliciter le versement de dommages et intérêts, une diminution du prix de vente ou une résolution pure et simple de la vente. Par contre, dans le cas d'un défaut non apparent, le délai de saisine du juge est porté à 10 ans à partir de la réception du logement. Il faut en effet savoir que, si l'acquéreur bénéficie de la garantie de conformité (à la charge du vendeur) pour les défauts de conformité apparents, c'est en revanche la garantie décennale qui s'applique pour les défauts non apparents.
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