Les ventes de biens immobiliers en viager dopées par la crise sanitaire

Le viager connait une progression du fait de la crise sanitaire en raison de la volonté des personnes âgées de ne pas aller en Ehpad ( Crédits : Fotolia)

Selon un article paru sur le site internet de France Inter, la crise sanitaire du Covid aurait dopé le nombre de ventes de biens immobiliers en viager, un système qui permet au vendeur de continuer à occuper son logement tout en percevant une rente. Explications.

Le viager pour éviter l'Ehpad

La vente d'un bien immobilier en viager permet au vendeur, en général une personne âgée, de continuer à occuper son logement tout en percevant une rente. Selon un article paru sur le site internet de France Inter , la crise sanitaire du Covid aurait dopé ce marché. En effet, le système aurait séduit de nombreuses personnes âgées inquiètes de devoir partir en maison de retraite. Avec la perception d'un capital et d'une rente, le viager permet à ces personnes de financer leur maintien à domicile. « Dans les dix jours qui ont suivi le déconfinement, nous avons réalisé plus de cinq ventes. En temps normal, c'est plutôt une à deux ventes par mois », explique sur France Inter Sophie Richard, gérante d'une agence spécialisées dans le viager. « Certains de mes clients avaient réservé une place en Ehpad, et ils l'ont annulée. Nous avons trouvé ensemble des solutions pour adapter leur logement à leur situation de vieillesse et qu'ils puissent percevoir un revenu complémentaire pour leurs frais de santé », poursuit-elle.

Comment fonctionne la vente d'un bien immobilier en viager ?

La vente d'un bien immobilier en viager consiste à acheter un bien immobilier et à verser au vendeur un capital (appelé bouquet) et une rente jusqu'à son décès. Dans la plupart des cas, le viager est vendu occupé, c'est-à-dire que le vendeur continue à habiter le logement jusqu'à son décès. Au décès du vendeur, l'acheteur devient pleinement propriétaire du bien et peut en disposer comme bon lui semble.

Par conséquent, plus le vendeur vit longtemps, plus le prix du bien sera élevé pour l'acheteur. Ce dernier prend donc un « pari » sur l'espérance de vie du vendeur. C'est pour cette raison que le viager a longtemps eu mauvaise réputation. Mais avec l'allongement de la durée de vie et la problématique du financement des retraites et de la dépendance, le viager séduit de plus en plus.

Plusieurs facteurs entrent en compte dans le calcul du bouquet et de la rente. Le principe est le suivant : la somme des rentes sur une durée correspondant à l'espérance de vie du vendeur, ajoutée au bouquet, correspond à la valeur du bien sur le marché à la date de signature du contrat. Ainsi, plus le bouquet est important, plus la rente sera faible et inversement.

Il convient de commencer par évaluer la valeur du bien sur le marché. Le vendeur et l'acheteur se mettent ensuite d'accord sur le montant du bouquet. En règle générale, il représente 20 à 30% de la valeur du bien. La valeur restante (le prix du bien moins le bouquet) est, dans le cas d'un viager occupé, diminuée du montant des loyers qui seraient normalement dus par le vendeur s'il louait ce bien. Le solde sert de base au calcul de la rente viagère versée au vendeur. Celle-ci est calculée en fonction de l'espérance de vie du vendeur, donnée par les tables de mortalité « officielles » établies par l'Insee. Si le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l'acheteur paiera finalement moins que la valeur réelle du bien … et inversement. Plus le vendeur est jeune, plus son espérance de vie est élevée et plus sa rente sera faible.