Les solutions pour éviter l’IFI

information fournie par Café de la Bourse •17/07/2020 à 09:09

(Crédits photo : Adobe Stock - )

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui a vu le jour en 2018, remplaçant l'ISF avec la volonté de taxer la rente sans taxer le risque, vise à taxer les biens immobiliers dès lors que leur valeur excède 1,3 millions d'euros.

Pour éviter de payer cet impôt, tout l'enjeu est donc de minorer la valeur de son patrimoine immobilier. Si certains ont choisi tout bonnement et simplement de vendre une partie de leurs biens, d'autres ont mis en place des stratégies plus sophistiquées mais tout à fait légales. Découvrez 3 astuces pour gommer (en partie au moins) votre IFI.

Effectuer une donation permanente de la pleine propriété ou une donation d'usufruit

Réaliser une donation au profit de ses enfants par exemple est l'un des moyens les plus avantageux de faire baisser son assiette taxable à l'IFI tout en préparant sa succession. En ligne directe, il existe un abattement de 100 000 euros tous les 15 ans par parent. C'est-à-dire que chaque parent peut donner 100 000 euros par enfant tous les 15 ans sans droits de donation. Si vous possédez une résidence secondaire d'une valeur de 600 000 euros et que vous avez 3 enfants, vous pouvez chacun donner une part du bien équivalent à 100 000 euros par enfant et ainsi transmettre le bien entièrement. À noter, il est possible de réitérer si besoin l'opération au bout de 15 ans. Vous ferez ainsi baisser votre assiette taxable de l'IFI et, cerise sur le gâteau, faciliterez la transmission. Attention tout de même, une donation est irrémédiable et vous ne pourrez pas récupérer le bien transmis. Vous pourrez néanmoins, pour sécuriser la transaction, prévoir un certain nombre de clauses comme la clause de retour qui stipule que si votre enfant décède sans descendance, le bien vous reviendra sans payer aucun droit de succession.

Il peut également être intéressant de procéder à une donation, temporaire ou non, d'usufruit en conservant la nue-propriété. Dans ce cas, vous échappez à l'IFI et c'est le donataire (son enfant par exemple) qui est imposé s'il a atteint le seuil des 1,3 millions de patrimoine immobilier. Rappelons que dans le cas d'une donation temporaire d'usufruit, celle-ci est taxée uniquement sur la valeur de l'usufruit transmis, correspondant à 23 % de la valeur du bien en pleine propriété par tranche de dix ans, soit 23 % de taxe pour une donation de 10 ans, 46 % pour une donation allant de 10 à 20 ans, etc. Mais ce type de donation bénéficie aussi de l'abattement de 100 000 euros par an et par enfant. En cas de donation temporaire, à l'issue du démembrement, vous récupérez la pleine propriété du bien sans impôts.

Acheter seulement la nue-propriété dans le cadre d'un investissement immobilier

Autre solution pour échapper à l'IFI ou le réduire pour les contribuables qui voudraient absolument investir dans la pierre : limiter ses investissements immobiliers à l'achat de la nue-propriété. C'est l'usufruitier qui est redevable de l'impôt, pas vous. Via une SCPI spécialisée ou bien un via une société spécialisée, vous achetez des parts ou un bien en nue-propriété avec une durée de démembrement oscillant entre 15 et 20 ans. Durant ces 15 à 20 ans, vous ne serez pas imposés sur le bien mais ne percevrez pas de loyers non plus. Quel intérêt alors ? Ce type de montage vous permet d'acheter le bien moins cher que si vous l'aviez acquis en pleine propriété. De plus, cette solution est particulièrement avantageuse si elle est mise en place les années précédant la retraite. Prenons un exemple : de 55 à 65 ans, vous êtes propriétaire du bien sans percevoir de loyers mais sans payer d'IFI non plus. À vos 65 ans, l'investissement locatif initialement acheté en nue-propriété est désormais en pleine propriété. C'est l'âge auquel vous partez en retraite et vous bénéficiez désormais des loyers comme compléments de revenus. Cet investissement locatif rentre désormais dans votre assiette taxable de l'IFI mais vous avez revendu votre appartement parisien de 120m2, tous vos enfants étant partis de la maison, et avez acheté un petit 3 pièces. Vous ne payez pas et n'aurez jamais payé l'impôt sur la fortune immobilière.

Investir dans les forêts ou le vin

Enfin, pour ceux qui voudraient investir non pas dans la pierre mais dans la terre, avec une optique de diversification du patrimoine, l'investissement dans un groupement foncier forestier (GFF) ou dans un groupement foncier d'investissement (GFI) semble idéal pour limiter son IFI. En effet, vous serez exonérés à 100 % d'IFI sur votre investissement en GFF ou GFI, sans limite de plafond et si vous êtes un associé qui détient moins de 10 % du GFF ou GFI, ce qui, au vu de la valeur globale de ces groupements, peut tout à fait être le cas. Sinon, vous serez exonérés d'IFI à hauteur de 75 % de votre investissement en contrepartie de gestion durable sur 30 ans.

Si vous souhaitez plutôt investir dans le vin au travers d'un groupement foncier viticole (GFV), là encore, vous serez exonérés d'IFI à hauteur de 75 % de votre investissement jusqu'à 101 897 euros et à hauteur de 50 % au-delà.