Les investissements en actifs de bureaux européens en forte baisse au T1 2023 selon Primonial REIM

information fournie par Primaliance •21/06/2023 à 08:00

Les investissements en actifs de bureaux européens en forte baisse au T1 2023 selon Primonial REIM

Primonial REIM a récemment publié son étude « Convictions immobilières 2023 – T1 » sur le marché immobilier tertiaire européen. Le gérant immobilier observe une baisse modérée de la demande placée de bureaux auprès des utilisateurs en Europe par rapport à la même période de 2022 et un très fort ralentissement de l’investissement sur cette typologie d’actifs dans un contexte macro-économique et réglementaire empreint de nombreuses incertitudes.

Un marché locatif qui ralentit de 13% par rapport au T1 2022

Le chiffre de la demande placée en immobilier tertiaire européen a été « poussif » au 1er trimestre, selon Primonial REIM . Dans un contexte où la croissance a été bien meilleure qu’anticipé, avec une augmentation des créations d’emplois de 1,1% sur un an . Au final, les surfaces de bureaux commercialisées auprès des utilisateurs au 1er trimestre ont atteint 2,6 millions de m², soit une baisse de 13% par rapport au chiffre du T1 2022 (3 millions de m²).

Le marché francilien, avec une demande placée de 317.000 m², a connu un début au ralenti. Néanmoins, cette moyenne cache de fortes disparités entre les sous-secteurs géographiques et les catégories d’actifs avec une forte demande sous-jacente pour la centralité et l’immobilier « premium ». Selon Primonial REIM, « les quartiers les plus attractifs aux yeux des utilisateurs, dans des espaces de qualité et avec une bonne accessibilité en transport ont été les plus plébiscités. Londres, Berlin et Munich suivent avec des prises à bail comprises entre 100.000 et 200.000 m² signés ».

D'autre par, la société de gestion conclut à une relative stabilité de l’offre disponible entre la fin de l’année 2022 et le premier trimestre 2023 , avec des situations très contrastées selon les zones. Les quartiers centraux de Paris, Berlin et Munich ont pu conserver un taux de vacance à moins de 5 %, mais d’autres métropoles européennes comme Barcelone, Madrid ou Londres atteignent des niveaux de vacance beaucoup plus élevés, à plus de 10 %.

« L’attrait des utilisateurs pour des immeubles de bureaux centraux, modernes, flexibles, répondant aux critères ESG et accessible en transport ont continué d’orienter les loyers à la hausse », estime Primonial REIM. « Le quartier des affaires parisien a le loyer le plus élevé de la zone euro avec un peu plus de 1 000 €/m² pour les actifs les plus recherchés . Berlin, Francfort, Munich ou Milan offrent des loyers compris entre 500-700 €/m² et des marchés comme Bruxelles, Madrid ou Barcelone ont des loyers d’environ 250-450 €/m². »

Les volumes investis se contractent fortement

Ce n’est pas une surprise : la hausse spectaculaire des taux d’intérêt (300 points de base de progression des taux longs en 2022) et le contexte géopolitique très perturbé avec la menace de pénuries sur certaines matières premières (gaz, céréales) ont eu un impact significatif sur les investisseurs , les incitant à une certaine prudence quant à leurs projets d’acquisitions immobilières. Cela s’observe en particulier sur la classe d’actifs des bureaux, qui affiche un niveau d’investissement inférieur à sa moyenne décennale au 1er trimestre 2023.

« L’attentisme des investisseurs, la recomposition entre les marchés ainsi que les évolutions de la législation sur la performance énergétique des bâtiments ont impacté les flux de capitaux », résume Primonial REIM. Le recul sur 12 mois est assez impressionnant avec -63% pour les montants engagés en immobilier de bureaux européen entre le T1 2022 (30 milliards €) et le T1 2023 (11 milliards €).

La France est relativement épargnée par cet effondrement de l’investissement et se paye même le luxe de prendre la 1ère place européenne – avec 4 milliards d'euros investis, en baisse de 11% – devant le Royaume-Uni (3 milliards d'euros, soit -67%). Quant à elle, l’Allemagne subit un recul de l’investissement de 80% à environ 1 milliard d'euros . L’Espagne, l’Italie, les Pays-Bas et la Belgique ne dépassent pas la barre du milliard d'euros de capitaux engagés au 1er trimestre 2023.

En termes de rendements immobiliers, une majorité de métropoles européennes ont connu une stabilité de leurs taux moyens au premier trimestre 2023. Sans surprise, les autres villes européennes ont enregistré des décompressions comprises entre 10 et 50 points de base , mais Primonial REIM estime que l’essentiel de l’ajustement a déjà eu lieu, observant « premièrement une amplitude des décompressions qui se tasse et deuxièmement de plus en plus de marchés [qui] sont stables ».

Les taux « prime » sont actuellement inférieurs à 4,50% à Paris, Londres, Munich, Vienne, Madrid, Milan et Helsinki. À l’inverse, Lisbonne, Rome, Barcelone et Rotterdam s’affichent désormais au-dessus de 4,50%.