D’aucuns disent qu’il « se calme », d’autres disent qu’il « se grippe », voire qu’il recule clairement...s’il n’est pas encore question d’effondrement, une chose est sûre : la période euphorique qu’a connu le marché immobilier hexagonal en sortie de crise sanitaire est bel et bien terminée. Panorama de la situation actuelle à l’aide d' indicateurs clés : les marchés de l’ancien, du neuf, et du locatif.
Le marché immobilier se calme, et baisse même à certains endroits-iStock-Richard Villalonundefined
Un marché de l’ancien qui ralentit
Le marché immobilier dans sa globalité restait dopé, au début de l’année 2022 en sortie de la pandémie, par les aspirations à fuir les villes qu’elle avait générées. Le marché de l’ancien en Province, connaissait ainsi une tendance haussière forte, durant tout le premier semestre. Mais dès le début du second semestre, un essoufflement a commencé à se faire sentir, et la hausse des prix a continué de s’atténuer au fil des mois. Résultat : l’année 2022 enregistrait une hausse des prix de l’ancien de 4,8%, soit en recul par rapport à 2021, d’après l’indice Insee-Notaires. La flambée des prix, accompagnée d’un nombre de transactions records constatés en 2020 et 2021, est donc restée conjoncturelle et a connu un coup d’arrêt somme toute assez brutal. L’arrivée de 2023 n’a pas inversé la tendance... Le début d’année s' inscrit dans le prolongement de la fin 2022, avec, dans l’ancien, selon le site Meilleursagents.com, des prix en recul au plan national, de 0,2% depuis début janvier.
Un marché du neuf qui chute
Si le marché de l’ancien a juste freiné sa course folle, celui du neuf, en revanche, accuse un recul plus chronique, qui s’est brutalement accentué en 2022. La Fédération française du bâtiment (FFB) qualifiait même le dernier trimestre, avec ses 38% de régression, de " pire exercice des seize dernières années". Cette fédération, qui regroupe des constructeurs, des promoteurs, des aménageurs et des rénovateurs a également indiqué que « 71.000 logements neufs ont été perdus en l'espace d'une année ». Ils expliquent le phénomène par « l’inflation continue des coûts de construction et des prix du foncier (...), l’affaiblissement des dispositifs de soutien à l'accession et à l'investissement locatif, et la hausse rapide et brutale des taux d'intérêts ».
Un marché de la location qui se tend
D’après l'observatoire Clameur (dispositif d’analyse du marché locatif), les loyers progressent actuellement moins rapidement que l'inflation (+ 7% pour les loyers, contre + 10,5% pour l’inflation), rendant ainsi l’investissement locatif moins attractif, parce que moins rentable (il serait passé de 5,8% il y a 5 ans à 5% aujourd'hui). Or, moins d'investisseurs signifie moins de biens mis sur le marché de la location, et donc des loyers qui augmentent du fait de la rareté. Par ailleurs, si acheter devient compliqué du fait de la hausse des prix et des taux d’intérêt, louer n’est pas plus aisé ... Les critères de sélection d’un locataire, au vu des risques d’impayés, deviennent en effet de plus en plus sévères.
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