L'AMF souligne la nécessité de vigilance et de transparence dans le financement participatif immobilier en France, malgré ses rendements attractifs, en raison des récentes évolutions économiques. (Crédit photo : 123RF)
L'AMF vient de publier une analyse détaillée sur les performances du financement participatif immobilier en France. S'il séduit par ses rendements élevés, les tensions économiques et les retards de remboursement croissants incitent à la plus grande prudence.
L'Autorité des marchés financiers (AMF) a publié une analyse détaillée sur les performances du financement participatif immobilier en France, s'appuyant sur des données recueillies auprès des dix principales plateformes du secteur. Si ce marché a longtemps été perçu comme attractif grâce à ses rendements élevés, les récentes évolutions économiques et les tensions observées appellent à une vigilance accrue de la part des investisseurs et à une transparence renforcée de la part des plateformes.
Une hausse des rendements, mais un contexte économique dégradé
Entre 2017 et 2022, les projets proposés par les plateformes de financement participatif immobilier affichaient des rendements relativement stables, oscillant entre 9,1 % et 9,6 %. Cependant, une augmentation notable a été observée depuis 2023, atteignant 10,7 % à la fin du premier trimestre 2024. Si cette hausse peut paraître séduisante, elle intervient dans un contexte économique fragilisé (hausse des taux d'intérêt, baisse des transactions immobilières et pressions accrues sur les porteurs de projets) soulevant des doutes sur la capacité des projets à concrétiser ces rendements ambitieux.
Le retards de remboursement : un problème croissant
Les retards de remboursement constituent une autre préoccupation majeure. Fin mars 2024, environ 30 % des projets affichaient des retards, certains aboutissant à des pertes définitives pour les investisseurs. Les projets lancés en 2020 et 2021 sont particulièrement touchés, avec des taux de retard atteignant respectivement 20,1 % et 36,9 % deux ans après leur lancement. Ces chiffres mettent en lumière les risques souvent sous-estimés par les plateformes.
De plus, l'analyse de l'AMF révèle que les retards de remboursement sont bien plus fréquents que ne le laissent penser les statistiques communiquées. Par exemple, pour les projets financés en 2019, le taux de retard initialement affiché était de 15,2 %, mais grimpe à 60,2 % lorsqu'on inclut les remboursements effectués tardivement. Ces données montrent la nécessité d'une communication plus équilibrée entre promesses de rendement et réalités des risques encourus.
Un modèle financier asymétrique
Le financement participatif immobilier repose souvent sur des montages financiers qui transfèrent une grande partie des risques sur les investisseurs. En effet, les porteurs de projets mobilisent peu de fonds propres et s'appuient fortement sur l'endettement, financé par des titres de créance souscrits par les investisseurs. Si ce modèle maximise l'effet de levier pour les porteurs de projets, il limite les gains des investisseurs, qui ne perçoivent que les intérêts promis. Et en cas de retard ou d'échec, les investisseurs peuvent perdre une partie de leur capital.
Vers une transparence accrue
Le financement participatif immobilier, malgré ses attraits, traverse une période de tension qui exige une plus grande vigilance. Si les plateformes jouent un rôle important dans la démocratisation des investissements immobiliers, elles doivent assumer pleinement leur responsabilité en matière de transparence et d'information. Pour les investisseurs, il est plus que jamais nécessaire d'analyser minutieusement les projets et de ne pas se laisser séduire uniquement par des promesses de rendements élevés.
Face à ces constats, l'AMF appelle les plateformes à renforcer leur transparence, notamment sur les performances réelles en intégrant les retards de remboursement et les incidents de paiement. Une granularité accrue des indicateurs, incluant les retards même sur les projets remboursés, serait également bénéfique pour les investisseurs. L'AMF insiste aussi sur la nécessité de mieux évaluer les risques, notamment en termes de liquidité et de pertes en capital.
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