La performance des SCPI : au-delà du simple rendement

information fournie par Swiss Life AM FR •28/08/2024 à 17:03

Swiss Life Asset Managers

Les sociétés civiles de placement immobilier sont devenues un investissement de choix pour de nombreux épargnants en quête de revenus réguliers et de diversification patrimoniale. Mais comment évaluer leur performance de manière exhaustive ?

Depuis 2022, le taux de distribution (TD) s'est imposé comme la référence pour mesurer le rendement des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Remplaçant l'ancien taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), le TD offre une vision harmonisée des performances. D'après les données de l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) et de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF), il s'est stabilisé à 4,52% en moyenne l'an dernier, témoignant de la résilience du secteur.
Toutefois, le TD présente des limites. Le taux ne tient pas compte de la fiscalité, qui peut varier considérablement selon la composition du patrimoine de la SCPI, notamment entre les actifs français et étrangers. Cette donnée est pourtant cruciale pour évaluer le rendement net réel pour l'investisseur.

Des indicateurs complémentaires pour une vision à long terme

Compte tenu de la durée moyenne de détention des parts de SCPI, qui dépasse les 22 ans, d'autres paramètres s'avèrent essentiels. En premier lieu, il y a le taux de rentabilité interne (TRI). Calculé sur 5, 10, 15 et 20 ans, il offre une perspective de la performance à moyen et long termes. Le TRI intègre les revenus distribués, le prix de souscription initial et la valeur de retrait finale. À noter : les baisses de prix de parts en 2023 ont impacté négativement le TRI de plusieurs SCPI.

Le taux d'occupation financier (TOF) reflète, lui, la performance locative de la SCPI. Présenté sous forme de graphique "donut", il permet de visualiser rapidement la répartition entre les locaux occupés, ceux sous franchise (le locataire ne paie pas de loyers temporairement), en restructuration ou vacants.

Enfin, il y a la valeur de reconstitution. Longtemps négligée, elle gagne en importance. Représentant le coût de reconstitution du patrimoine à l'identique, elle doit être comparée au prix de souscription. Un prix inférieur à la valeur de reconstitution peut indiquer une moindre protection du capital investi.

Vers une analyse plus fine des SCPI

L'évaluation des SCPI ne peut se limiter à un seul critère. Si le taux de distribution reste un repère essentiel, il doit être complété par d'autres indicateurs pour une analyse plus pertinente. Le TRI offre une vision à long terme, tandis que le TOF renseigne sur la gestion locative. La valeur de reconstitution, quant à elle, permet d'apprécier la valorisation des parts.

Les investisseurs avisés doivent donc considérer l'ensemble de ces paramètres pour faire un choix éclairé. Cette approche globale permet de mieux appréhender les forces et faiblesses de chaque SCPI, au-delà du simple rendement affiché. Dans un contexte économique incertain, marqué par des fluctuations du marché immobilier, cette analyse multifactorielle prend tout son sens. Elle permet non seulement de comparer efficacement les différentes SCPI, mais aussi d'anticiper leur potentiel d'évolution à moyen et long termes.

Envie de diversifier son épargne à travers un investissement dans une SCPI ? Nous vous présentons la SCPI Mistral Sélection, la SCPI qui donne un nouveau souffle à votre épargne.

Créée en avril 2024 par Swiss Life Asset Managers, la SCPI se positionne comme une SCPI accessible, affichant 0% de frais d'entrée* et un montant minimum à la souscription de 180€.
Mistral Sélection est une SCPI à capital variable ayant pour objet la constitution d'un patrimoine locatif visant la distribution de revenus réguliers à ses associés. Elle vise à offrir à ses associés, à l'issue d'une durée de détention de 10 ans, avec un Taux de Distribution prévisionnel (TRI) cible de 6%, soit un objectif de Taux de Rentabilité Interne TRI de 6,4% par an.

S'appuyant sur l'expertise et les convictions de Swiss Life Asset Managers France, leader européen de la gestion d'actifs immobiliers, la stratégie de Mistral Sélection est d'identifier les territoires en mutation au regard des nouveaux modes de travail et de consommation. Mistral Sélection a ainsi vocation à investir dans tous types d'actifs immobiliers (à titre d'exemple : commerces, bureaux, logistique, hôtels, etc..) dans des localisations qui seront, demain, au centre de ces changements.
Mistral Sélection se différencie par sa stratégie d'investissement agile et diversifiée pour saisir les meilleures opportunités du marché immobilier dans les pays de la Zone Euro.
*En contrepartie d'une commission forfaitaire annuelle de 13,75% HT (à titre indicatif, 16,50% TTC au 30 juin 2023 par application du taux de TVA en vigueur à cette date) du montant des produits locatifs HT et des produits financiers nets encaissés par la SCPI.

Avertissement

L'investissement sur ce fonds comporte un risque de perte en capital. Pour plus d'informations sur les risques et la stratégie d'investissement, veuillez consulter les documents réglementaires disponibles sur demande auprès de la Société de Gestion.