L’interview du gérant : La SCPI PIERRE CAPITALE
Créée en 2017, la SCPI Pierre Capitale de SwissLife AM, qui a obtenu le label ISR en janvier 2021, a affiché un TDVM 2020 de 4,05%. Julien GUILLEMET, Gérant de la SCPI Pierre Capitale, nous la présente.
1 - Pouvez-vous nous décrire en quelques mots la stratégie de la SCPI Pierre Capitale ? A titre d’exemple, quelles ont été les dernières acquisitions ?
[J GUILLEMET] La SCPI Pierre Capitale présente l’originalité de bénéficier de deux moteurs de performance : Les bureaux Européens « core » qui apportent régularité des revenus et une très bonne situation locative, associé à des investissements dans le secteur des « services à la personnes » qui apporteront dans le temps une bonification de performance.
La dernière acquisition est assez particulière mais reste très intéressante dans la conjoncture actuelle :
Nous avons acquis un ensemble de bureau + locaux d’activité à proximité de Cergy Pontoise. C’est une opération de « sale and lease back » c’est-à-dire que l’ancien propriétaire reste locataire avec un nouveau bail signé de 11 ans fermes.
Cette acquisition présente de multiples avantages :
- Un bail très long assurant une rentabilité qui est relutive (opération à plus de 6,5% de rendement immédiat) dans la SCPI (elle augmentera donc le taux de rendement annuel de la SCPI)
- Le locataire s’est engagé grâce au fruit de cette vente à effectuer des travaux d’aménagement ou de restructuration. Ce principe apportera donc de la valeur au bâtiment notamment dans un contexte ou la SCPI à obtenu le label ISR.
- Enfin, au 31/12/2020, tous les capitaux de la SCPI sont investis et peuvent dégager du revenu récurent. Le taux d’occupation physique remonte donc sensiblement ainsi que la capacité de la SCPI à distribuer plus de revenus pour l’année 2021.
2 – Quel est l’impact aujourd’hui de la crise du COVID-19 sur la SCPI Pierre Capitale ?
Sur l’année 2020, la SCPI Pierre Capitale a concédé moins de 4% de loyer potentiel aux locataires ayant besoin d’accompagnement pour continuer leur activité.
Dans une conjoncture difficile et malgré le positionnement de la SCPI sur les « services », ce résultat montre notre capacité à négocier des échéances plus longues sur les baux en contrepartie des accompagnements que nous avons octroyé.
3 – Selon vous quel est le risque dû au développement du télétravail sur le secteur ?
Oui, le télétravail va progressivement augmenter dans les prochaines années. Nous remarquons néanmoins que les besoins des locataires continuent également de se positionner sur les biens de très grande qualité permettant la mise en place du « flex office » et du télétravail ; et ce dans les très grandes métropoles. Le positionnement de la SCPI Pierre capitale est donc adapté à l’évolution de la demande locative en la matière.
4 - Quelle est votre performance pour 2020 et quel objectif pour 2021 ?
Quelle évolution attendre du prix des parts ?
Pour 2020, la performance de la SCPI Pierre Capitale est finalisée à 4,05% de taux de rendement.
Pour 2021 et à périmètre constant, nous prévoyons, notamment grâce à notre dernière acquisition et grâce aux relocations effectuées à Paris, une remontée progressive de notre capacité distributive. Notre objectif est de revenir sur un TDVM de 4,50%.
Sans oublier que ce taux ne tient pas compte de l’avantage fiscale procuré par les loyers en provenance d’Allemagne dans le portefeuille.
Quant à la valeur de réalisation au 31/12/2020, elle connaîtra une très légère baisse qui ne remettra aucunement en cause le prix de souscription de la SCPI. Nous pouvons également noter que dans cette valeur de réalisation, les actifs de service à la personne connaissent bien évidement une sensible baisse sur l’année mais que celle-ci est compensée par la valeur des actifs de bureaux qui sont, eux, en forte progression sur l’année ; preuve que nous sommes très bien situés sur ce segment.
5 – Un mot sur le label ISR ?
La SCPI Pierre Capitale vient d’obtenir le label ISR. C’est une grande satisfaction puisque nous travaillons sur le sujet depuis longtemps. Ce label est la récompense du travail effectué et permettra j’en suis convaincu d’apporter de la valeur aux actifs immobiliers du portefeuille. En effet, ce label nous oblige à faire progresser chaque immeuble dans le temps. Les SCPI bénéficiant de ce label auront donc un avantage certains par rapport aux SCPI qui n’en bénéficient pas.
6 - Et enfin, pouvez-vous nous donner 3 raisons d’investir dans la SCPI Pierre Capitale ?
1 - La qualité de sélection des immeubles et de gestion de la part de SwissLife Asset Managers, acteur majeur en Europe de la gestion immobilière.
2 - Le label ISR qui apportera de la valeur ajoutée à chaque immeuble puisque ce label est un véritable label « d’excellence ».
3 - une petite cerise sur le gâteau : un portefeuille pan-européen faisant bénéficier l’associé de la fiscalité des revenus allemands sur près de 40% du portefeuille.
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