Les résidences services représentaient il y a encore quelques mois un placement particulièrement attractif pour bon nombre d'investisseurs : un revenu défini à l'avance, pas de soucis de gestion, une fiscalité avantageuse… Elles étaient un must en termes de placement dans l'immobilier locatif ! Mais la crise sanitaire est passée par là, et comme pour tant d'autres secteurs, elle a anéanti les certitudes des investisseurs, dont celle relative au « revenu garanti à l'avance » …
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Que sont exactement les résidences services ?
Des touristes, des étudiants, des seniors… Autant de populations qui sont susceptibles d'habiter une « résidence services ». Ils disposent alors d'un appartement meublé et équipé dans une copropriétés qui propose différentes prestations, tels qu'un accueil, un restaurant, un espace bien-être, etc. Ce type d'investissement séduit chaque année de nombreux particuliers… Ils seraient entre 300.000 et 400.000 bailleurs / investisseurs. Une fois le bien acheté, sa gestion est confiée à un exploitant professionnel. Un bail commercial est alors signé entre ce dernier et le (ou les) propriétaires(s). Contrairement à un bail meublé classique d'une durée maximale d'un an, le bail d'une résidence services est conclu pour une durée minimum de neuf ans. L'exploitant qui a signé le bail est l'unique gestionnaire. Il s'occupe de tout…De la recherche du locataire à l'entretien des locaux en passant par le suivi du règlement des loyers. C'est donc un confort pour l'investisseur, dont le bien peut bénéficier à de multiples occupants, mais qui, pour autant, bénéficie d'un interlocuteur unique.
Quel intérêt au plan fiscal ?
La fiscalité des résidences services se révèle particulièrement avantageuse car elle bénéficie au plan fiscal du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ; ce qui implique que les revenus locatifs perçus par le particulier bailleur sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il peut ainsi déduire de ses loyers, l'intégralité de ses charges : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, frais de comptabilité etc. Il peut aussi amortir le bien immobilier sur une durée pouvant aller jusqu'à vingt ans, et « récupérer » les 20 % de TVA payée sur le prix d'achat si les biens immobiliers sont situés dans une résidence services neuve. Enfin, grâce au dispositif Censi-Bouvard certaines résidences services ouvrent des droits à une réduction d'impôt sur le revenu, égale à 11 % de la valeur du bien hors prix du terrain (dans la limite de 3.666 euros par an pendant neuf ans).
Le Covid-19 : grain de sable dans cette belle mécanique…
Pour tirer réellement profit de cette acquisition, il faut disposer de garanties quant à la capacité du gestionnaire à encaisser ses propres loyers pour payer ceux du bailleur. Or, malheureusement, c'est là que le bât blesse ! La mesure de confinement a en effet contraint des gestionnaires à limiter leur capacité d'accueil voire même à fermer leurs portes, se privant ainsi d'une partie de leurs loyers. D'autres part, certains locataires comme des étudiants, par exemple, qui ne pouvaient exercer leurs petits jobs, ont eu des difficultés à d'honorer leurs loyers. Cette carence de recettes place les exploitants dans des situations difficiles qui les empêchent à leur tour, d'acquitter leurs propres dettes auprès des bailleurs. Tout ceci provoque un véritable cataclysme pour les investisseurs particuliers qui perdent des revenus, tout en étant dans l'impossibilité de revendre le bien, et alors qu'ils doivent, bien souvent, continuer à acquitter leur remboursement d'emprunt…
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