Investisseurs : connaissez-vous le potentiel très riche de la nue-propriété ?

information fournie par Boursorama •18/09/2023 à 08:00

Appartement d’un usufruitier senior ayant cédé son bien immobilier à un investisseur dans le cadre d’une vente en nue-propriété.

Contenu sponsorisé. L'investissement immobilier est protéiforme. La nue-propriété, souvent méconnue, offre aux investisseurs une transaction sécurisée grâce à une neutralisation des risques. Nous vous proposons un éclairage sur ce dispositif et ses spécificités, notamment quand l'investissement porte sur un bien vendu par un senior qui souhaite continuer à occuper son logement actuel et disposer librement d'un capital.

Principe de la nue-propriété dans l'ancien : découvrez l'acquisition d'un bien à petit prix

L'investissement en nue-propriété consiste à acquérir un bien immobilier dont le vendeur continue à profiter. On parle de démembrement quand deux parties prenantes se partagent la détention et l'occupation ou la location d'un bien.

• Principes du démembrement temporaire : il est possible de scinder les attributs de la propriété d'un bien entre deux parties : l'investisseur achète les murs et devient nu-propriétaire, tandis que le vendeur garde l'usufruit du bien, c'est-à-dire le droit de l'occuper ou de le mettre en location. Ce démembrement est qualifié de temporaire car cette séparation des rôles et des flux est provisoire, l'objectif étant que l'investisseur retrouve in fine la pleine propriété de son bien immobilier.
• Quels types de biens immobiliers sont concernés ? Une grande diversité de biens potentiels et de localisations est disponible pour les investisseurs intéressés par la nue-propriété : maisons, appartements, dans des villes, communes côtières ou touristiques et ce, dans toutes les régions… Leur point commun ? Des propriétés détenues et occupées par des seniors qui souhaitent compléter leurs revenus à la retraite ou bien reverser à leurs descendants une partie de leur capital accumulé dans la pierre, sans pour autant déménager. Les investisseurs ont donc l'embarras du choix pour leur lieu d'investissement. Qu'il s'agisse d'une station balnéaire ou d'une valeur sûre en plein centre-ville, les premières caractéristiques de toutes les adresses éligibles à l'investissement en nue-propriété sont leur forte attractivité géographique et leur bon standing.
• Nue-propriété : ce qui change (ou pas) pour le vendeur senior

Le vendeur (qui devient l'occupant) cède son bien à moindre prix par rapport à la valeur de celui-ci sur le marché, pour compenser le fait qu'il ne versera pas de loyer. Autrement dit, l'investisseur perçoit des loyers sous forme d'une réduction de prix. Le vendeur a ainsi la possibilité de rester dans son logement sans impact sur son quotidien et de faire profiter ses proches de son vivant du fruit de la revente de son bien immobilier.

Un couple de retraités, heureux de continuer à vivre dans son logement, tout en percevant le fruit de la vente de son bien immobilier.

Nue-propriété : quels sont les avantages immédiats et mesurables pour l'investisseur ?

L'investisseur qui choisit la nue-propriété met toutes les chances de son côté en écartant les coûts qui incombent normalement à tout propriétaire. En effet, il s'affranchit d'une partie des dépenses courantes et de la dimension aléatoire associée à tout investissement immobilier locatif.

• L'investisseur bénéficie d'une absence de frais de gestion et de vacance coûteuse entre deux locataires dans le logement, qui reste toujours occupé par l'usufruitier. La contrainte réglementaire telle que le plafonnement des loyers ou la hausse des impayés ne concerne pas non plus l'investisseur en nue-propriété.
• Il évite également le paiement des charges de copropriété récurrentes . A ce titre, il dispose d'un droit de vote aux AG de copropriété dans le cadre d'un immeuble collectif pour les grosses réparations (cf. articles 605 et 606 du Code civil), l'usufruitier étant le votant pour tous les autres sujets.
• Les frais de notaires sont minimisés : lors de l'achat, ils sont calculés sur la base de la valeur de la nue-propriété et non sur la valeur vénale du bien.
• Enfin, la durée du contrat étant convenue à l'avance, elle permet d'avoir de la visibilité sur l'investissement pendant une période déterminée . Il existe aussi, en exclusivité chez Monetivia, une solution qui permet de garantir la rentabilité de l'investissement si le vendeur (usufruitier) reste plus longtemps dans son logement que la durée initialement prévue. C'est le Contrat Monetivia, qui active une assurance spécifique pour dédommager l'investisseur sur toute la durée supplémentaire d'occupation du bien par le vendeur.

Quelle est la fiscalité propre à l'investissement en nue-propriété ?

La fiscalité allégée est un argument fort, incitant l'investisseur à la prise de décision en faveur de la nue-propriété.

• Lors de l'achat initial du bien immobilier : les 10 à 20 ans de loyers encaissés d'avance ne figurent pas sur le compte en banque de l'investisseur car le calcul net du prix de vente les intègre à la source. Ils ne sont donc pas considérés comme des revenus fonciers taxables !
• Sur la partie impôts locaux : la taxe foncière est réglée par le senior (usufruitier).
• Au moment de la revente du bien ancien : le prix de revient considéré pour le calcul des plus-values est celui de la valeur du bien en pleine propriété et non celle de la nue-propriété, une différence loin d'être neutre…

Qu'est-ce qui rend un investissement en nue-propriété particulièrement sécurisé ?

L'investissement en nue-propriété d'un bien à potentiel, s'avère être une solution rentable et sans risque pour l'investisseur, puisque le prix d'achat initial se situe en dessous du prix de marché et que les frais liés à la détention du bien, sont réduits pendant toute la durée du contrat.

• Les atouts du démembrement temporaire pour l'investisseur : le socle du dispositif consiste à bénéficier de loyers immédiats prépayés générant une décote mécanique du bien (estimée entre 20 et 50%), par rapport à sa valeur en pleine propriété. La valeur faciale du bien immobilier est donc particulièrement intéressante et sécurise une future plue-value pour l'investisseur quand il deviendra plein propriétaire.
• L'avantage inédit du Contrat Monetivia : dans le cas où l'opération prévoit que l'usufruitier puisse occuper le bien à vie, une assurance permet de couvrir l'investisseur au-delà de la période contractuelle. Cette spécificité confère au projet immobilier une sécurité supplémentaire, garantissant au nouveau propriétaire une rentabilité satisfaisante dans la durée, en attendant de récupérer son bien en pleine propriété.

En résumé : qu'est-ce qui booste la rentabilité d'un investissement en nue-propriété ? En investissant en nue-propriété, l'acheteur bénéficie d'un effet de levier puissant, qui booste la rentabilité de l'opération. Ce mécanisme amplificateur est lié à la décote consentie lors de l'acquisition. L'investissement ne porte pas sur 100% de la valeur du bien au départ, et pourtant, à la fin, c'est bien 100% de la hausse du marché qui sera captée, si celui-ci a progressé dans l'intervalle.

Un investissement en nue-propriété cumule les avantages car il tranquillise l'acquéreur sur différents plans : fiscal, économique, foncier et humain. Réalisé avec un occupant senior, il permet de donner du sens à son placement dans la pierre.

Cette approche douce du transfert de propriété apporte sérénité, sécurité et confort financier aux deux parties, sans pression, ni vision court-termiste.

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Sophie Perquey