Plusieurs facteurs sont réunis pour compliquer les démarches des emprunteurs souhaitant acquérir un logement. Photo d'illustration. (Mastersenaiper /Pixabay)
Les demandes de crédits immobiliers sont en hausse en ce début d'année 2023. Souscrire à un emprunt est cependant de plus en plus difficile, notamment à cause de la hausse des taux d'intérêt, des caractéristiques du marché et des limites en matière de durée de remboursement et de taux d'endettement.
Le nombre de dossiers de crédits immobiliers ouverts repartà la hausse depuis l'automne, selon les chiffres de Meilleurtaux. En janvier et février, le courtier en a traîtés entre 50 000 et 60 000, contre 40 000 en novembre et décembre 2022. Mais on est loin des records de 2021, lorsque quelque 70 000 dossiers pris en charge chaque mois. Il y a des raisons à cela. L'accès au crédit est devenu bien moins facile, explique le site Les Echos en avançant trois facteurs déterminants.
Les taux d'intérêt s'envolent
Premier facteur compliquant l'accès au crédit : la hausse des taux d'intérêt. Cela fait déjà un an que ces derniers n'ont cessé d'augmenter. Avant la guerre en Ukraine, les taux des prêts à l'habitat à 20 ans restaient inférieurs à 1,50 % mais ils ont franchi la barre des 2 % entre juillet et septembre 2022 pour atteindre 2,5 % en moyenne entre octobre et fin décembre. En ce début d'années, la majorité des taux proposés oscille entre 2,90 et 3,30 %. C'est la conséquence de la hausse du taux de l'OAT 10 ans pour les banques, soit le taux auquel l'Etat emprunte sur cette durée. Il a gagné 0,5 point en février. Les banques peinent à trouver le juste équilibre pour se rémunérer sur les crédits.
Une autre contrainte vient pénaliser les emprunteurs. Il s'agit du taux d'endettement et de la durée d'emprunt fixée à 25 ans. Deux critères plafonnés par le haut conseil de stabilité financière (HCSF). Puisque les taux augmentent, mécaniquement, l'endettement des emprunteurs fait de même. La part des dossiers finançables est passée de 70 % en janvier 2021 à 56 % en février 2023 chez Meilleurstaux. Il n'est par ailleurs plus question pour les primo-accédants de demander un prêt sur 30 ans pour alléger les mensualités.
Des tarifs qui ne baissent pas assez
Dernier critère à prendre en compte : le marché immobilier. Dans la situation actuelle, on pourrait s'attendre à une correction des prix. Mais ceux-ci restent encore trop élevés. A Paris, les prix ont diminué de 1,4 % sur un an et de 1,7 % pour les appartements en petite couronne. La baisse des prix semble s'étendre dans tout le pays selon les indices Meilleurs Agents - Les Echos du mois de mars. Elle n'est pourtant pas suffisante pour compenser les difficultés d'accès au crédit. Selon Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux, la chute des tarifs devrait néanmoins atteindre entre 3 % à 5 % cette année.
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