Immobilier ancien : des prix qui se stabilisent et des transactions en baisse / iStock.com - Martyna87
Définition d’un bien ancien
Un bien ancien désigne un logement qui a déjà fait l’objet d’un transfert de propriété, également appelé mutation, quelle que soit sa date de construction. Il est généralement considéré comme ancien lorsqu’il a été construit il y a plus de 5 ans et qu'il n'est plus dans le cadre d'un programme neuf. Ce terme s’applique aussi bien aux appartements qu’aux maisons, que ces derniers soient situés dans des zones urbaines, périurbaines ou rurales.
Une stabilisation des prix après plusieurs trimestres de baisse
Selon l’indice des prix Notaires-Insee, les prix des logements anciens ont peu varié au troisième trimestre 2024 par rapport au trimestre précédent, enregistrant une très légère baisse de -0,1 %. Cette quasi-stabilité intervient après six trimestres consécutifs de recul, marqués par des diminutions de -0,5 % au deuxième trimestre 2024 et -1,5 % au premier trimestre. Sur un an, les prix reculent pour le cinquième trimestre consécutif, avec une baisse de -3,9 % au troisième trimestre 2024, après -4,9 % au deuxième trimestre et -5,2 % au premier trimestre. En province, la tendance est similaire, avec des prix également quasi stables au troisième trimestre (-0,1 %), après des baisses de -0,4 % au deuxième trimestre et -1,3 % au premier. Les variations diffèrent toutefois selon les types de biens et les localisations. En province, la baisse reste plus marquée pour les maisons (-3,6 %, après -4,4 %) que pour les appartements (-3 %, après -3,8 %). En Île-de-France, les prix des appartements continuent de reculer légèrement (-0,3 %, après -0,6 %), tandis que ceux des maisons augmentent légèrement (+0,4 %, après -1,3 %).
Une baisse continue du volume de transactions
Le volume annuel de transactions, en diminution depuis fin septembre 2021, poursuit son recul. Fin septembre 2024, le nombre de transactions réalisées au cours des 12 derniers mois est estimé à 780 000, contre 792 000 fin juin 2024 et 825 000 fin mars 2024. Ce volume, en baisse constante, reste inférieur aux niveaux observés au début des années 2000, avant la crise économique de 2008. Selon l’indice Notaires-Insee, les ventes ne représentent plus que 2 % du stock de logements, contre un point haut de 3,2 % au troisième trimestre 2021.
Des facteurs d’attractivité toujours présents
Malgré ces dynamiques de baisse, l’immobilier ancien conserve des attraits importants pour les acheteurs et investisseurs, qu’ils soient français ou étrangers. Le marché reste hétéroclite, couvrant des biens variés, des appartements haussmanniens aux maisons en périphérie. En centre-ville, les appartements haussmanniens ou les logements modernes d’architectes réputés attirent particulièrement les investisseurs étrangers, notamment américains, allemands, belges et italiens. Par ailleurs, les prix de l’ancien, inférieurs de 20 à 30 % à ceux du neuf selon vousfinancer.com, constituent un avantage économique indéniable. Les biens anciens offrent également des opportunités de valorisation via des travaux de rénovation énergétique, qui améliorent la performance DPE et augmentent leur valeur à la revente. Par ailleurs, la notoriété de villes comme Paris continue de jouer un rôle dans l’attrait des investisseurs étrangers. La série Emily in Paris, diffusée sur Netflix, a notamment boosté l’image de la capitale, entraînant une hausse de 1 416 % des demandes d’investisseurs américains, selon une étude rapportée par Le Parisien.
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