Fonds immobiliers grand public : une collecte en hausse de 43% au 1er trimestre 2022 selon l’ASPIM

information fournie par Primaliance •02/05/2022 à 08:00

Fonds immobiliers grand public : une collecte en hausse de 43% au 1er trimestre 2022 selon l’ASPIM

L’ASPIM et l’IEIF viennent de publier les chiffres de collecte des véhicules immobiliers non cotés grand public (SCPI, OPCI grand public et sociétés civiles à vocation immobilière) pour le 1er trimestre 2022, ainsi qu’une revue détaillée des performances de ces produits sur l’année 2021. A cette occasion, les nouveaux indicateurs de performance et de risque mis en place par l’ASPIM à compter du 1er janvier 2022 sont dévoilés pour la première fois sur l’ensemble des véhicules: Rendement global immobilier, taux de distribution par catégories de SCPI (indicateur qui remplace le TDVM), ratios d’endettement.

La collecte des fonds immobiliers grand public augmente fortement au 1er trimestre 2022

Selon l’ASPIM, les trois grandes typologies de fonds immobiliers non cotés grand public ont enregistré une collecte nette de 3,8 milliards € au 1er trimestre 2022, soit un chiffre en augmentation de 25 % par rapport au T4 2021 et surtout de 43 % par rapport au 1er trimestre 2021.

« Les fonds immobiliers poursuivent sur leur dynamique de 2021 avec une collecte majoritairement drainée par les SCPI et les sociétés civiles unités de compte immobilières. Les premières ont affiché en 2021 des performances conformes aux attentes des investisseurs avec un taux de distribution moyen de 4,49 % et un rendement global immobilier de 5,85 % témoignant d’une hausse de la valeur des actifs gérés. Les secondes se développent très rapidement en tant que supports d’assurance-vie grâce à la commercialisation de nouveaux véhicules (8 nouveaux supports en 2021). En dépit des retraits observés sur quelques fonds, la collecte nette des OPCI grand public progresse à nouveau au premier trimestre » résume Jean-Marc Coly, le Président de l’ASPIM.

Tous les indicateurs sont donc au vert pour les fonds immobiliers en ce premier trimestre 2022, mais ces chiffres globaux -très favorables- masquent une réalité contrastée selon les différents véhicules, qui tous n’attirent pas de la même façon les nouveaux investisseurs. Les fonds qui se taillent la part du lion depuis le début de l’année sont sans conteste ceux qui ont obtenu le label ISR (Investissement Socialement Responsable), avec 45% de la collecte nette globale du marché sur la période. Il faut reconnaître que les 42 véhicules concernés représentent dorénavant 41% de la capitalisation des fonds immobiliers non cotés grand public, ceci expliquant donc cela. A terme, on comprend d’ailleurs que le label ISR deviendra incontournable pour cette activité et sa pérennité commerciale.

Si l’on fait un focus sur les SCPI, la hausse des volumes de capitaux levés auprès des épargnants est encore plus spectaculaire : +55% sur un an. Avec 2,6 milliards € de collecte nette au T1 2022, les SCPI confirment la dynamique commerciale observée l’année dernière et surpassent le chiffre de T4 2021 de 18%.

En termes de ventilation sectorielle, les SCPI à prépondérance « bureaux » ont capté 47 % de la collecte nette du 1er trimestre 2022. On retrouve ensuite les SCPI diversifiées (23 %), les SCPI « santé et éducation » (18 %), les SCPI dédiées à l’immobilier logistique et aux locaux d’activité (5%), puis les SCPI de commerces et d’immobilier résidentiel qui accaparent respectivement 4 % et 3 % de la collecte globale de cette période. L’ASPIM note que la capitalisation des SCPI atteint 81,4 milliards € au 31/03/2022, +4% par rapport au 31/12/2021.

Un autre type de support immobilier a recueilli les faveurs des investisseurs au 1er trimestre 2022 : il s’agit des sociétés civiles unités de compte immobilières d’assurance vie qui ont levé 973 millions €, un chiffre de 20% supérieur au T4 2021 et en hausse de 14% par rapport au T1 2021. L’actif net des SCI atteint 19,9 milliards € à fin mars 2022, soit 6% de plus qu’à la fin de l’année 2021. Enfin, les OPCI qui avaient connu une année 2021 très mitigée semblent repartir de l’avant en ce début d’année 2022 avec une collecte nette de 204 millions € au T1 2022, soit près du double de la collecte du T1 2021 qui avait plafonné à 104 millions €. Le 1er trimestre 2022 représente à lui seul l’intégralité de la collecte des OPCI de 2021. Dans le détail, la collecte brute des OPCI s’est affichée à 455 millions € sur la période, desquels il faut retrancher environ 250 millions € de retraits concentrés sur quelques véhicules. Les OPCI grand public ont un actif net de 20,9 milliards € au 31/03/2022, en hausse de 1% par rapport au 31/12/2021.

Les performances globales des fonds immobiliers grand public progressent significativement en 2021

En 2021, la performance globale des fonds immobiliers grand public se redresse sensiblement sous l’effet des revalorisations d’expertises et de prix de parts. Pour les SCI, l’ASPIM ne fournit pas de base de comparaison avec 2020 mais ce support d’investissement tire correctement son épingle du jeu en 2021, bien qu’en queue de peloton par rapport aux SCPI et OPCI grand public, avec 3,86% de performance globale. C’est sur les OPCI grand public que la progression par rapport à 2020 est la plus spectaculaire : ces véhicules enregistrent selon l’ASPIM une performance globale de 4,40% en 2021, alors qu’ils plafonnaient à 1,54% en 2020 sous l’effet du recul des valorisations de parts (-2,87%). On en conclut que cet effet négatif a été intégralement corrigé en 2021.

Concernant enfin les SCPI, elles s’affichent une fois de plus en haut du classement avec 5,85% de performance globale, dont 4,49% de taux de distribution et 1,36% de hausse moyenne des valeurs de réalisation (nouvelles méthodes de mesure de l’ASPIM pour la performance des SCPI, en vigueur depuis le 1er janvier 2022 et appliquées rétroactivement sur l’année 2021). En 2020, la performance globale, mesurée par l’ASPIM sur des bases légèrement différentes -TDVM et variation des prix moyens de parts- s’affichait à 5,30% pour cette typologie de fonds immobilier, dont 4,18% de TDVM et +1,12% de variation des prix moyens de parts. Si l’on s’intéresse aux valeurs de réalisation prises en compte dans le calcul de 2021, l’année 2020 avait été moins faste pour les SCPI puisque cet indicateur était en recul de 1%, ce qui n’était pas reflété par l’évolution des prix de parts.

Concernant le taux de distribution des SCPI de 4,49% en 2021, l’ASPIM communique une ventilation de cette performance distribuée -c’est nouveau- en isolant spécifiquement la distribution sur résultat courant (3,97%), la distribution exceptionnelle essentiellement prise sur les réserves de plus-values de cessions (0,33%) et la fiscalité acquittée pour le compte de l’associé (0,19%). L’ASPIM rappelle par ailleurs que les principaux indicateurs de performance financière des SCPI en 2021 lui ont été communiqués par les sociétés de gestion, et qu’une légère correction du taux de distribution a été opérée depuis son communiqué de février 2022 (4,49% au lieu de 4,45%), tenant compte de « la mise en application effective des nouvelles modalités de calcul par l’ensemble des sociétés de gestion. »

On notera aussi dans ce dernier communiqué de l’ASPIM l’apparition de deux nouveaux indicateurs, qui sont de nature à informer plus précisément l’investisseur potentiel dans ce type de véhicule sur la qualité moyenne du patrimoine détenu et le risque systémique encouru: en premier lieu, le TOF (taux d’occupation financier) moyen du marché avec une ventilation par typologie de vacance locative, et enfin le ratio d’endettement des différentes catégories de SCPI, qui pour sa part représente un indicateur de risque particulièrement pertinent, dont la plupart des investisseurs n’avaient pas connaissance auparavant. On apprend ainsi que le taux d’occupation financier moyen des SCPI était de 93,1 % en 2021, dont 3,3 % de locaux occupés sous franchise de loyers, 0,3% de locaux sous promesse de vente et 0,6 % de locaux en restructuration lourde ou environnementale. Quant au ratio de dettes et autres engagements des SCPI, il s’établit en moyenne à 16,7% de l’actif brut des SCPI, un chiffre nettement inférieur à ceux que l’on peut observer habituellement sur les foncières cotées. Sur les SCPI spécialisées santé et éducation, ce ratio est de 17,2%, sur les SCPI de bureaux 17,2%, sur les SCPI de commerces 12,3%, sur les SCPI hôtels tourisme et loisirs 19,3%, et sur les SCPI diversifiées 16,3%. L’ASPIM précise que sur les SCPI « résidentielles » et « logistique et locaux d’activité », les niveaux d’endettement sont non significatifs.