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La situation est tellement exceptionnelle sur le marché du crédit que le taux auquel s'endette l'État est plus élevé que celui des ménages.
En un an, le taux de crédit sur 20 ans a doublé . À l'automne, vous pouviez emprunter à moins de 1%. Aujourd'hui, à moins de 2%, c'est rarissime! « Obtenir un taux de 2% sur 20 ans est presque réservé aux très bons dossiers aujourd'hui », affirme Maël Bernier, de Meilleurtaux. Sur 20 ans, un taux moyen se négocie autour de 2,2% (hors assurance et frais) et de 2,35% sur 25 ans. Et aux dires des courtiers, la barre des 2,5% sera bientôt atteinte voire l'est déjà, selon certains.
Autant dire que le taux d'usure (taux maximal au-delà duquel une banque ne peut pas prêter, NDLR), fixé à 3,05% le 1er octobre, risque d'être rapidement enfoncé. De quoi redouter une nouvelle situation de blocage dans les prochaines semaines, alors que le taux d'usure sera mis à jour le 1er janvier 2023. « Le gouvernement fabrique la crise de l'immobilier, en refusant à des locataires de devenir propriétaires via le blocage du taux d'usure » , accuse Sylvain Lefèvre, président de la Centrale du financement.
La situation est d'autant plus exceptionnelle que la corrélation entre le taux auquel l'État emprunte sur 10 ans (OAT) et celui auquel les ménages s'endettent pour acquérir un logement, a volé en éclats. Le premier s'approche des 3% et le second, en forte hausse, tourne autour de 2,2/2,3%. (voir ci-dessous). Dit autrement, les banques, qui peinent à gagner de l'argent avec les crédits immobiliers, auraient plus intérêt à prêter à l'État français plutôt qu'aux ménages.
Du jamais vu depuis 16 ans!
« C'est du jamais vu depuis 2006! , souligne Maël Bernier, de Meilleurtaux. Mais à cette époque, l'écart entre l'OAT et les taux de crédit immobiliers n'était pas aussi élevé (0,2/0,3%). Il faut noter aussi qu'environ 50% des crédits étaient financés à taux variables ». Aujourd'hui, l'écart entre l'OAT et les taux de crédit avoisine les 1% et les taux variables, même s'ils reprennent du poil de la bête, pèsent à peine 5%.
Au rythme auquel l'OAT s'envole, on pourrait bientôt assister à une autre situation inédite: que l'État emprunte à un taux supérieur au taux maximal auquel une banque peut prêter (2,8% pour l'OAT contre 3,05% pour le taux d'usure). Du coup, sa demande de crédit serait refusée. Il s'agit bien sûr d'une boutade car l'État n'est pas concerné par le taux d'usure. Mais c'est bien la preuve que le marché du crédit immobilier marche sur la tête. « La situation n'est plus tenable ni pour les ménages ni pour les banques , alerte Maël Bernier. Plusieurs banques ne prêtent plus car les crédits immobiliers ne sont plus rentables ». Et parce qu'elles ont sans doute rempli leurs objectifs de production pour 2022. Reste à savoir quelle stratégie elles adopteront début 2023.
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