Comment investir dans l’immobilier papier en 2025 ?

information fournie par Café de la Bourse •21/01/2025 à 20:20

Buildings contre plongée 2 (Crédits: Unsplash - Nicolas Jehly)

L'investissement immobilier est souvent jugé difficile d'accès car le montant minimal pour acheter un bien en vue de le louer est bien évidemment conséquent. Le recours au crédit immobilier qui doit être accepté par la banque vient encore alourdir la tâche, sans oublier les délais légaux existants entre l'offre et la vente, les éventuels travaux et choix des locataires, la gestion du bien, etc. Autant d'éléments qui rendent l'investissement locatif compliqué et font jeter l'éponge à de nombreux aspirants investisseurs immobiliers.

Mais de très nombreuses solutions existent désormais pour tous types d'investisseurs qui veulent se positionner sur le marché immobilier. Découvrez notre tour d'horizon des possibilités de l'immobilier papier.

Immobilier papier : l'investissement en SCPI, le plus évident

Quand on pense à le pierre-papier, c'est sans doute la SCPI qui vient en premier à l'esprit. Les sociétés civiles de placement immobilier connaissent en effet un succès notable depuis plusieurs décennies déjà. Le principe est simple : une société de gestion acquiert un parc immobilier qu'elle loue et dont elle assure l'entretien. Ce parc est possédé par les porteurs de parts de la SCPI qui en échange reçoivent les montants des loyers à hauteur de la fraction du parc qu'il possède (frais de gestion déduits) bien sûr. L'avantage principal de cette solution c'est la diversification de l'investissement. En effet, on ne possède pas un bien immobilier en particulier, ni une partie d'un bien immobilier spécifique, mais bien une fraction de l'ensemble du parc immobilier. Cette diversification permet de réduire considérablement les risques (vacance, incendie, etc.). Autre atout bien sûr : le ticket d'entrée de l'ordre du millier d'euros (mais qui va de 300 euros à 10 000 euros selon les SCPI), soit un budget bien moins conséquent qu'un investissement dans un bien en direct.

De plus, vous n'aurez aucun souci de gestion, la société s'en charge pour vous. Le rendement moyen annualisé brut est de 8 % mais rappelons que la valeur de la part peut varier à la hausse comme à la baisse, tous comme les loyers qui peuvent fluctuer à la hausse ou à la baisse. L'investissement en SCPI est considéré comme plus liquide qu'un investissement en direct. Attention tout de même, la durée recommandée d'un investissement en SCPI est de 8 à 10 ans et vous pourriez avoir du mal selon le contexte à revendre vos parts, et être dans l'obligation de patienter ou revoir le prix demandé à la baisse. En ce qui concerne la fiscalité, pour une SCPI en direct, les loyers sont imposés en tant que revenus fonciers, et donc soumis au taux de votre tranche marginale d'imposition, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Il est néanmoins possible de bénéficier d'une fiscalité adoucie avec certaines enveloppes. Ainsi, si vos parts de SCPI sont détenues via les unités de compte d'une assurance-vie ou d'un PER, alors vous bénéficierez des avantages fiscaux de ces enveloppes. Rappelons tout de même que les SCPI peuvent être achetées à crédit en cas de détention en direct, ce qui n'est pas possible en cas de détention via les supports en unités de compte.

Les SCPI sont un moyen efficace de mettre un pied sur le marché immobilier lorsque l'on dispose d'un capital restreint, par exemple quand on est jeune actif. Mais c'est aussi une solution idéale pour se constituer des revenus complémentaires, par exemple lorsque l'on est retraité. Il s'agit d'un investissement particulièrement apprécié des Français qui répond à de nombreux objectifs et s'adapte à différents projets tout au long de la vie.

Immobilier papier : le crowdfunding immobilier, le plus participatif

Le crowdfunfing immobilier, relativement récent, s'est développé dans les années 2010. Il consiste à prêter de l'argent à des promoteurs ou des marchands de biens qui lèvent des fonds sur des plateformes spécialisées pour financer des projets. Il ne s'agit donc pas réellement d'un investissement immobilier mais d'un investissement lié au marché immobilier. Vous êtes créancier du promoteur ou marchand de bien qui vous verse tous les mois un coupon et à l'échéance vous rembourse le capital. Le principal atout de ce type de placement, c'est la liquidité de ce type d'investissement. La durée du placement oscille entre 12 et 36 mois, la durée moyenne étant très légèrement inférieur à 2 ans.

Si des retards peuvent exister et nécessitent que vous n'ayez pas besoin de votre argent pendant une durée supérieure à ce qui est initialement prévu, le risque de liquidité est relativement faible. Attention, ce type de placement comporte tout de même un risque de perte en capital et le risque de faillite est présent, d'où l'importance de diversifier ses projets et d'investir dans plusieurs projets immobiliers sur différentes plateformes. Cela est d'ailleurs très facilement faisable compte tenu de la faiblesse du ticket d'entrée qui se situe entre 250€ et 1 000€ selon les plateformes. Le rendement du crowdfunding immobilier est aussi un avantage indéniable : il s'élève à 10 % par an en moyenne. Les gains sont imposés à la flat tax à 30 % ou bien, si cela est plus avantageux pour vous, au barème de l'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux. Le crowdfunding immobilier s'adresse aux investisseurs en quête de diversification, à l'aise avec l'informatique, tout se fait depuis les plateformes sur le web, ouverts à des placements peu conventionnels mais qui rapportent.

Immobilier papier : les foncières cotées, le plus corrélé aux marchés boursiers

Il est aussi possible d'investir dans l'immobilier papier via les marchés boursiers avec les foncières cotées. Il s'agit là d'acquérir les actions de sociétés cotées qui possèdent un parc immobilier qu'elles louent. Ces actifs sont donc bien diversifiés mais pour une diversification optimale on pourra détenir des titres de plusieurs foncières cotées. Les actionnaires voient le cours varier à la hausse ou à la baisse du titre selon la valorisation des biens composant le parc, mais aussi selon le contexte macro-économique global. Les investisseurs touchent aussi des dividendes qui correspondent à une partie des bénéfices dégagés par la foncière cotée.

On peut citer pami les principales foncières cotées françaises Unibail-Rodamco-Westfiel, Klepierre, Icade, Carmila, Gecina, etc. Le principale atout de ce placement, c'est sa liquidité puisque les actions de ces sociétés s'échangent à n'importe quel moment aux heures d'ouverture des marchés boursiers. Le rendement est particulièrement attrayant, aux alentours des 11 % brut par an selon l'Étude IEIF 2023, « 40 ans de performances comparées ». Le ticket d'entrée est très abordable puisque ces titres s'échangent généralement plusieurs dizaines d'euros, et parfois dépassent les 100 euros. En termes de fiscalité, les gains (plus-values et dividendes) sont imposés à la flat tax à 30 % ou bien, si cela est plus avantageux pour vous, au barème de l'impôt sur le revenu + 17,2. De prélèvements sociaux. Ces sociétés ne sont pas éligibles au PEA et vous ne pourrez donc pas bénéficier des avantages fiscaux de cette enveloppe. Les foncières cotées s'adressent aux investisseurs en Bourse qui préfèrent la liquidité des marchés boursiers au caractère tangible de l'immobilier. Mais il s'adresse aussi aux investisseurs passionnés d'immobilier qui sont déjà très exposé à ce marché en direct et veulent varier un peu les classes d'actifs tout en restant positionné sur l'immobilier.

Immobilier papier : l'investissement en immobilier fractionné, le plus innovant

Enfin, apparu très récemment, ce segment de l'immobilier papier a beaucoup fait parler de lui en 2024 : l'immobilier fractionné. Cette pratique consiste à investir dans une fraction d'un bien immobilier (logements, bureaux, locaux, etc.) via une plateforme spécialisée. L'objectif est à la fois de bénéficier des revenus liés au bien et de dégager une plus-value lors de la revente. L'avantage premier de ce segment de l'immobilier c'est que l'on peut choisir le bien que l'on détient en partie. Le corollaire de cet atout, c'est bien évidemment un manque de diversification. Vous n'êtes pas investi dans un parc immobilier, mais sur un seul bien que vous aurez sélectionné vous-même. L'autre grand atout de l'immobilier fractionné, c'est son accessibilité avec un ticket d'entrée de l'ordre de quelques centaines d'euros. Le rendement est très variable selon les projets, autour de 4 % à 8 % mais l'historique de performance de ce type de placement encore peu usité et nouvellement apparu est encore très limité. Le plus gros problème de l'immobilier fractionné nous semble être le risque de liquidité. Il est très difficile de se séparer de ses parts sur un marché secondaire quasi inexistant.

La fiscalité s'appliquant à l'immobilier fractionné est la flat tax à 30 % ou, si cela est plus avantageux pour vous, le barème de l'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux. L'immobilier fractionné convient aux investisseurs disposant de peu de moyens qui souhaitent malgré tout investir dans l'immobilier, ou bien a de gros investisseurs qui cherchent à se constituer des revenus passifs via des solutions peu conventionnelles dans une optique de diversification de leur patrimoine.