Comment acquérir un bien immobilier quand on n'a pas de temps à y consacrer

information fournie par Café de la Bourse •25/02/2020 à 13:45

(Crédits photo : Pexels - Snapwire )

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier mais manquez cruellement de temps à y consacrer ? Qu'il s'agisse d'un achat résidence principale, résidence secondaire ou d'un investissement locatif, nombreux sont les acteurs qui pourront vous aider à trouver le bien idéal et vous accompagner dans vos démarches. Passage en revue de ces professionnels de l'immobilier qui permettent de réaliser une vente avec le minimum de tracas et en y consacrant un minimum de temps.

Faire appel à un chasseur immobilier

Le rôle du chasseur immobilier est de prendre en charge de la totalité du projet de la recherche de bien jusqu'à l'installation, parfois même la mise en relation avec un courtier. Il s'agit d'un service sur mesure. Bon à savoir : le chasseur immobilier peut aussi avoir accès aux biens off-markets. Mais attention, le marché caché n'est pas si important que ce que les acheteurs pensent, surtout dans les zones tendues, et il est souvent plus cher.

Une fois le financement validé (soit l'acheteur a déjà vu sa banque ou un courtier, soit le chasseur immobilier le renvoie vers un courtier), le chasseur immobilier cherche à comprendre les souhaits et contraintes de l'acquéreur afin de savoir précisément ce qui va plaire à l'acheteur. Certains chasseurs immobiliers apprécient également de rencontrer l'acheteur chez lui pour s'imprégner de son univers, voir ce qu'il aime ou ce qu'il n'aime plus, quelle importance est accordé à l'espace, à la lumière, au rangement, et ainsi visiter les potentiels biens avec les yeux de l'acquéreur. Deux écoles s'affrontent en matière de visite de biens. Certains chasseurs immobiliers les visitent pour le client et lui adressent un compte-rendu détaillé et factuel pour qu'à la lecture ce dernier soit en mesure de décider s'il souhaite ou non visiter le bien. D'autres visitent systématiquement le bien avec le client, en ayant écarté d'abord les biens inintéressants avec des vérifications téléphoniques poussées.

Mais le rôle du chasseur immobilier ne se limite pas à la présélection des biens. Sa valeur ajoutée réside aussi dans l'accompagnement du client tout au long de sa démarche d'acquisition. Ainsi, le chasseur immobilier regarde les PV d'AG, les diagnostics et identifie les éventuels problèmes. Il participe aussi à la réalisation de l'offre et à la négociation du prix. Le chasseur immobilier peut également assister son client pour la signature de la promesse ou du compromis de vente. Pour les clients habitant à l'étranger et/ou ne pouvant se déplacer, il est possible de faire une procuration au chasseur pour faire une offre au vendeur, signer l'avant contrat, et même éventuellement l'acte authentique avec une procuration notariée. Certains chasseurs immobiliers peuvent aussi proposer en option plusieurs types de services comme le suivi de travaux, les démarches administratives liées au déménagement ou encore la mise en location s'il s'agit d'un investissement locatif.

Le coût d'un chasseur immobilier est très variable selon les types de services choisis. Les tarifs débutent aux environs de 2 % du prix du bien + 10 % de la baisse de prix négociée et vont jusqu'à 3 %, 4 % voire 5 % du prix du bien + jusqu'à 40 % du prix de la baisse négociée.

L'avantage principal à recourir à un chasseur immobilier est le suivant : trouver un bien immobilier correspondant parfaitement à ses besoins, sans y consacrer beaucoup de temps.

Engager un courtier immobilier

Le courtier immobilier intervient au moment du financement de l'acquisition du bien immobilier. Le rôle de cet intermédiaire financier est de négocier le crédit du client afin de lui proposer le prêt au meilleur taux.

Mais attention, la fonction du courtier immobilier comporte aussi une dimension de conseil et d'accompagnement. Il ne se contentera donc pas de trouver le taux le plus avantageux pour son client mais lui expliquera aussi les différentes options qui s'offrent à lui (taux modulable, possibilité de remboursement anticipé, prêt in fine, prêt relais, nantissement, etc.) et le conseillera sur la ou les meilleures solutions selon sa situation financière et patrimoniale. Le plus souvent, le courtier immo propose aussi ses conseils en matière d'assurance de prêt.

Attention à bien identifier le type de courtier auquel vous pouvez avoir affaire. Les réseaux de courtiers et les courtiers indépendants seront ceux qui pourront vous proposer l'offre la plus complète et un accompagnement sur-mesure. Les courtiers sur Internet sont généralement des comparateurs en ligne qui permettent aussi souvent de simuler son emprunt pour déterminer le coût du crédit, les mensualités à payer, etc.

La tarification des courtiers est variable. Certains courtiers indépendants seront rémunérés par la banque qui aura retenu votre dossier et ne vous coûteront pas un centime mais ce cas de figure est très rare aujourd'hui. D'autres, pratiquent des frais de courtage qui, le plus souvent, viendront s'additionner aux frais de dossier de la banque chez qui vous souscrirez votre crédit. Mais vous ne devrez régler les frais de courtiers que si le crédit est obtenu et le gain financier est souvent loin d'être négligeable. En effet, il y a plusieurs avantages à recourir à un courtier : le gain de temps, mais aussi souvent le gain d'argent. Il y a en effet de réelles chances que vous obteniez un crédit à un taux plus avantageux que si vous vous en étiez occupé vous-même.

Solliciter son notaire

Le rôle du notaire est de sécuriser juridiquement la transaction lors de la rédaction du compromis de vente et de l'acte authentique.

Vous pouvez soit prendre le notaire du vendeur, soit faire appel à un autre notaire, de votre choix, ce que nous vous conseillons d'ailleurs. En effet, le notaire est censé assurer la défense de l'intérêt de son client. Difficile donc de défendre les intérêts de chacun pour une même vente. En outre, cela ne coûte pas plus cher puisque les deux notaires se partagent les frais.

Pour préparer la vente, le notaire du vendeur réclamera à son client tous les documents nécessaires : titre de propriété du bien vendu, règlement de copropriété, les différents diagnostics (électricité, amiante, termites, plomb, mérules, DPE, etc.), le procès-verbal des trois dernières assemblées générales, la fiche synthétique de l'immeuble, le carnet d'entretien, le montant des charges et l'état des impayés, etc. De son côté, le notaire de l'acquéreur devra fournir les documents attestant de l'état civil des acheteurs et des modalités de financement de l'acquisition immobilière. Les deux notaires se chargeront ensuite de se répartir la rédaction de la promesse de vente et de l'acte de vente.

Pour un bien immobilier supérieur à 60 001 euros, la rémunération du notaire s'élève à 0,814 % du prix de vente. La loi Macron permet cependant aux notaires d'accorder une remise à leurs clients sur leur rémunération quand le prix de vente du bien immobilier acheté dépasse les 150 000 euros.

Mais une grande partie des frais de notaire ne vont pas dans la poche du notaire. Les frais de notaire sont en effet constitués de 70 à 85 % de taxes et droits prélevés par le Trésor Public. Les frais de notaire varient considérablement selon le prix du bien mais d'autres facteurs entrent en compte comme par exemple le fait qu'il s'agisse d'un bien neuf ou ancien.

S'ajoutent notamment à la rémunération du notaire la taxe de publicité foncière qui s'élève à 0,10 % de la valeur du bien ainsi que les impôts ou DMTO qui pour un logement ancien correspondent au maximum à 5,81 % du prix de vente et pour un logement neuf à 0,71 % du prix de vente hors TVA.