- Ne pas respecter l’encadrement des loyers est légal si le propriétaire mentionne et justifie ce complément de loyer dans le bail. Focus sur Paris.
« À quand la fin de l’encadrement des loyers ? » Dans l’esprit des propriétaires immobiliers, ce dispositif, autorisé à contrecœur par Emmanuel Macron en 2018, occupe une place de choix parmi les pires idées qui ont détourné les Français de l’immobilier. Même si le Diagnostic de performance énergétique (DPE), passé d’inconnu au bataillon à outil incontournable de négociation, semble lui être passé devant, aux yeux des investisseurs.
La fin de l’ encadrement des loyers n’est pas prévue pour cette année car son expérimentation doit s’arrêter en novembre 2026. En revanche, en juin 2025, la ministre du Logement, Valérie Létard , a prévu de lancer une évaluation pour « juger de l’efficacité de l’encadrement des loyers » et « tirer des conclusions objectives, argumentées et chiffrées » qui seront rendues « à l’automne 2025 », après « avoir fait le point avec les villes concernées et tous les territoires ».
En attendant, les propriétaires doivent respecter l’encadrement des loyers dans des villes comme Paris, Lille, Lyon, Bordeaux ou encore Montpellier. Ils peuvent contourner cette règle, en toute illégalité, à une condition : mentionner un complément de loyer , dans le bail signé avec le locataire. Il s’agit d’un surplus qui vient s’ajouter au loyer maximal prévu par un arrêté préfectoral, selon différents critères (nombre de pièces du logement, son adresse, est-il meublé ou pas ?, l’année de construction de l’immeuble).
Ainsi, un studio de 20 m², meublé, situé avenue Montaigne, dans un immeuble haussmannien, peut être loué 932 euros par mois (46,6 euros le m²) au maximum, selon la préfecture d’Île-de-France . Les propriétaires doivent également justifier ce complément de loyer dans le bail. La loi ne prévoit explicitement ni les motifs, ni le montant maximal de ce surplus. Le bailleur est donc libre de les fixer lui-même. Au risque, si le locataire estime que le surplus exigé est abusif, d’être attaqué en justice.
2,6% d’annonces mentionnent un complément
Dans quels quartiers de Paris ces compléments sont-ils les plus élevés ? C’est à cette question que PriceHubble a tenté de répondre. Cet expert en estimation et analyse immobilières, a passé au crible 290.000 annonces de location publiées à Paris entre le 1er juillet 2021 et le 1er mai 2025. Seulement 7500 annonces (2,6%) mentionnent un complément de loyer.
Le top 3 des arrondissements où les compléments médians sont les plus suivants, est le suivant : le 1er, le 8e et le 16e où ils s’élèvent à 250, 230 et 226 euros, respectivement. Mais, lorsqu’on rapporte ce surplus au loyer charges comprises, c’est le 18e qui arrive en tête (14,7%), devant le 1er (13,8%). « Dans les quartiers les plus chers, les compléments sont élevés en euros mais relativement contenus par rapport au loyer total. À l’inverse, dans des arrondissements moins chers comme le 18e, des compléments plus modestes en valeur peuvent représenter une part très significative du loyer », décrypte Loeiz Bourdic qui pilote la stratégie de PriceHubble.
Tous arrondissements confondus, PriceHubble a constaté une forte augmentation des compléments de loyer depuis 2022, passant de 146 euros à 178 euros en 2025 (à fin avril). Soit une hausse de 22%. Plus de 39% des annonces affichent un complément supérieur à 200 euros. Sans surprise, ce surplus est plus élevé pour les logements meublés (159 euros) que vides (141 euros). « Les logements meublés bénéficient déjà d’un plafond majoré, censé refléter un niveau de confort supérieur », rappelle Loeiz Bourdic. Enfin, plus le logement parisien est grand, plus le complément est élevé, en toute logique. Ainsi, un locataire doit débourser 114 euros en plus pour un studio et 380 euros pour un 6-pièces.
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