Le DPE d'un bien immobilier a un impact aussi bien sur le marché locatif que sur celui des ventes immobilières (Crédits: Adobe Stock - IA)
Avec l'entrée en vigueur de l'interdiction de location des passoires énergétiques depuis le 1er janvier 2025, la notation DPE d'un bien immobilier est devenu un élément clé de la valorisation des biens, tant sur le marché locatif que sur celui des ventes immobilières. Quels sont les premiers effets relevés ? Comment le DPE influe-t-il sur la valeur locative ou le prix de vente d'un bien immobilier ?
Le DPE d'un bien immobilier est devenu un élément central , scruté par tous les acteurs du marché immobiliers, qu'ils soient propriétaires-bailleurs, locataires, propriétaires désireux de vendre ou acheteurs potentiels.
Objet de négociations, frein à l'achat ou au contraire synonyme d'opportunités, la note DPE a d'ores et déjà un impact certain sur le marché locatif comme sur celui des ventes immobilières comme le relève le site «Impact DPE» mis en place par SeLoger (1).
L'entrée en vigueur de l'interdiction de location des passoires énergétiques en 2025
Depuis le 1er janvier 2025, les logements dont le DPE (diagnostic de performance énergétique) les classe G sont sous le coup de l'interdiction de location de passoires thermiques , issue de la loi Climat et résilience de 2021.
Concrètement, cela signifie qu'un bien noté G est légalement considéré comme un «logement indécent» depuis le 1er janvier 2025 et qu'à ce titre est interdit de le louer, sauf à engager d'abord les travaux de rénovation thermiques nécessaires pour améliorer sa notation DPE. Dans le cas contraire, le locataire peut se retourner auprès d'un juge contre son propriétaire-bailleur pour exiger la mise en conformité du bien.
Au 1er janvier 2024, le ministère de l'Aménagement du territoire et de la transition écologique estimait à 567.000 les logements classés G dans le parc locatif privé et à 92.000 les logements classés G dans le parc social en France.
Bon à savoir : Au 1er janvier 2028, ce sera au tour des biens classés F, et au 1er janvier 2034 au tour des biens classés E d'être interdits de mise en location.
Le DPE est ainsi devenu un document essentiel et les professionnels de l'immobilier scrutent avec attention les premiers effets de l'interdiction de location des passoires thermiques sur le marché locatif déjà très tendu mais aussi sur le marché des transactions immobilières puisqu'une mauvaise notation DPE est désormais un argument de négociation pour les acheteurs.
A lire aussi // BoursoBank innove et lance la renégociation gratuite et 100% en ligne du crédit immobilier !
Passoires thermiques : les logements G sont-ils inéligibles aux aides au logement ?
3 raisons de vous lancer dans l'immobilier locatif
Quel est l'impact du DPE sur le marché locatif ?
D'après les premières informations relevées par le site dédié « Impact DPE » mis en place par SeLoger (1), la part des passoires thermiques (appartements) en France, c'est-à-dire dont le DPE est noté F ou G, mis en location a fortement diminué, passant de 14% au 1er juillet 2021 (et la promulgation de la loi Climat et résilience) à 8% au 1er janvier 2025.
Selon SeLoger, ce recul marqué peut être lié au retrait progressif des logements passoires thermiques du marché locatif , du fait des échéances règlementaires pour les logements dont le DPE est noté F ou G, ou à des actions de rénovation énergétique entreprises par les propriétaires-bailleurs afin de changer leurs logements de classe DPE pour ne plus être catégorisé passoires thermiques.
L'application progressive de la loi Climat et résilience a également un impact sur les prix moyens, les biens immobiliers les plus performants étant valorisés tandis que les logements ayant une mauvaise étiquette DPE subissent une décote.
SeLoger note ainsi qu'à l'échelle nationale, au 1er janvier 2025, le loyer mensuel d'un bien noté A est supérieur de +1,20 euro/mètre carré par rapport à un bien classé D et qu'un bien noté F a un loyer mensuel décoté de -1 euro/mètre carré par rapport à un bien classé D.
A Paris par exemple, les logements classés A se louaient en moyenne 3 euros de plus par mètre carré que les logements classés D, tandis qu'à l'inverse, les biens classés G affichent un loyer mensuel inférieur de -1,30 euro / mètre carré à ceux classés D.
Quel est l'impact du DPE sur les ventes immobilières ?
La performance énergétique d'un bien est aussi devenue un critère central dans les transactions immobilières.
Une mauvaise performance DPE pèse significativement sur la valeur d'un logement sur le marché immobilier puisqu'en moyenne, au 1er janvier 2025, les logements classés F ou G accusent une décote de 15% sur le prix de vente affiché, soit environ -452 euros/mètre carré par rapport aux biens classés D.
Bon à savoir : on note une forte disparité selon les territoires, avec des pics de décote supérieur à 25% pour les passoires thermiques dans de nombreuses zones rurales ou peu tendues alors qu'en région parisienne, cette décote est en moyenne inférieure à 10%.
A cette perte de valeur s'ajoute une marge de négociation accrue, soit une différence entre le prix d'annonce et le prix de vente effectif qui atteint -5,9% pour les passoires thermiques contre -3% pour les logements de classe D.
A l'inverse, un bien immobilier noté A est valorisé par un prix de mise en vente de +593 euros/mètre carré par rapport à un bien D.
L'étiquette énergétique d'un bien immobilier a aussi une influence sur la dynamique de vente, puisqu'au 1er janvier 2025, les logements classés F ou G restent en moyenne 84 jours sur le marché, contre 79 jours pour ceux classés de A à E, soit un délai plus long de 5 jours pour les ventes de passoires thermiques.
Selon l'analyse de SeLoger, ce phénomène peut s'expliquer par les restrictions locatives à venir et la réticence de certains acquéreurs face aux travaux de rénovation énergétique .
Malgré tout, tout n'est pas négatif pour les propriétaires de passoires thermiques qui veulent vendre puisque les prix plus accessibles créent une certaine attractivité : les annonces de logements classés G génèrent en moyenne +67% de contacts en plus qu'un bien classé D, et celles classées F génèrent en moyenne +32% de contacts en plus qu'un bien classé D.
Les biens classés F ou G conservent donc une forte visibilité puisque leurs prix décotés font d'eux une alternative intéressante pour les futurs acquéreurs qui cherchent à augmenter leur pouvoir d'achat immobilier .
Bon à savoir : la notation DPE influe également sur les conditions d'obtention d'un prêt immobilier. Par exemple, en achetant un bien dont le DPE est noté A ou B (et pour les maisons ou appartements en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement)), les clients BoursoBank éligibles peuvent bénéficier d'un taux remisé grâce à l'offre de crédit écoresponsable BoursoBank !
Le DPE n'a pas fini de faire parler de lui
Clé de voûte de la politique de rénovation énergétique du parc immobilier voulue par les pouvoirs publics, le DPE fait régulièrement l'objet de changements de règlementation, ce qui contribue à une certaine confusion voire à la méfiance de nombreux propriétaires immobiliers.
Ainsi, bien que la durée de validité théorique d'un DPE soit de 10 ans, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 .
En effet, un changement en profondeur de la méthode de calcul du DPE a été adopté depuis le 1er janvier 2021, intégrant plus de paramètres pour un diagnostic plus fin et plus précis.
Dans un souci d'uniformisation, les DPE réalisés avant cette réforme ne sont plus valables et les propriétaires concernés qui souhaitent mettre en location ou vendre leur bien immobilier en 2025 doivent faire réaliser un nouveau DPE.
De nouveaux changements vont également avoir lieu dans les mois à venir, la ministre du Logement Valérie Létard ayant récemment annoncé une série de mesures choc destinées à «restaurer la confiance dans le diagnostic de performance énergétique .» (2).
Contrôles automatisés, sanctions renforcées, mise en place d'un cursus de formation pour les diagnostiqueurs ou encore création d'un ordre des diagnostiqueurs immobiliers sur le modèle de celui des médecins ou des avocats devraient être mis en place entre mars 2025 et mars 2026.
(1) «DPE : jusqu'à 25% d'écarts de prix selon les territoires», communiqué de presse SeLoger, mai 2025.
(2) « Diagnostic de performance énergétique (DPE)», dossier de presse, ministère chargé du Logement, mars 2025.
DECOUVREZ LES PRODUITS BOURSOBANK
Vous avez un projet immobilier ?
Le crédit immobilier proposé par BoursoBank, c’est :
Ouvert à tous, CDI, CDD, professions libérales… * Une réponse de principe immédiate * Pas d’indemnité de remboursement anticipé * 100% en ligne *
* détails et conditions. L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours et la vente est subordonnée à l'obtention du prêt. Si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur remboursera les sommes versées.
9 commentaires
Vous devez être membre pour ajouter un commentaire.
Vous êtes déjà membre ? Connectez-vous
Pas encore membre ? Devenez membre gratuitement
Signaler le commentaire
Fermer