BNP Paribas Real Estate analyse les principaux résultats d’ImmoStat pour le 1er trimestre 2024

information fournie par Primaliance •30/05/2024 à 08:00

BNP Paribas Real Estate analyse les principaux résultats d’ImmoStat pour le 1er trimestre 2024

Récemment, le GIE ImmoStat a publié sa synthèse trimestrielle des principaux chiffres observés sur les marchés locatifs de bureaux en Île-de-France et de logistique en France, ainsi que les montants investis sur l’immobilier tertiaire français au cours de la période courant de janvier à mars 2024. BNP Paribas Real Estate – l'un des 4 membres du GIE ImmoStat avec JLL, CBRE et Cushman & Wakefield – en tire les principaux enseignements et dresse les perspectives envisageables pour les différents marchés immobiliers.

Marché locatif des bureaux en Île-de-France : une demande placée tirée par Paris intra-muros

Selon ImmoStat, la demande placée de bureaux franciliens a atteint 451.700 m² au 1er trimestre 2024 , un chiffre en progression significative par rapport au T1 2023 (317.400 m², source : ImmoStat ) et qui s’approche du T1 2022 à 503.900 m².

Selon le groupe d’experts immobiliers, nous sommes sur un T1 2024 en baisse modérée de 9% par rapport à la moyenne quinquennale , qui est tout de même tirée vers le haut par le chiffre pré-Covid du T1 2019 : 541.300 m² placés ( source : ImmoStat ).

Au 1er trimestre 2024, ce sont les grandes surfaces (> 5.000 m²) qui tirent le marché avec une progression de 32% sur 12 mois pour 182.000 m² placés avec 17 transactions. On notera la prise à bail emblématique d’Eurazeo sur 8.300 m² à Paris 8ème ainsi qu’une transaction sur 11.000 m² de la part d’un grand groupe industriel dans le 9ème arrondissement parisien. En revanche, le segment des petites et moyennes surfaces (< 5.000 m²) s’avère nettement moins dynamique à 269.000 m² (recul de 13% sur un an).

Sur cette période, l’attractivité du centre de Paris se confirme avec 54% du volume global francilien capté par Paris intra-muros , une situation inédite depuis presque une décennie. Cette performance est – pour une bonne part – liée à la très bonne tenue du marché parisien hors QCA : +91% sur 12 mois à 155.000 m².

Par contraste, les secteurs de La Défense (-10% sur an), du Croissant Ouest (-11%) et des 1ères couronnes de Paris (-19%) font grise mine, mais dans une ampleur bien moindre que la 2ème couronne francilienne qui connait un effondrement de -58% sur un an .

« Ces résultats à la fin du 1 ^er trimestre témoignent encore une fois du désir de centralité exprimé par de nombreux utilisateurs », résume Éric Siesse, Directeur Général Adjoint en charge du pôle Bureaux Location Île-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France. Au final, « même s’il est difficile de faire des prévisions précises à ce stade au regard des nombreuses incertitudes économiques, l’immobilier est plus que jamais au cœur de la stratégie des entreprises . Dans ces conditions et au regard des demandes que nous recensons quotidiennement dans nos équipes, la demande placée de bureaux en Île-de-France pourrait atterrir entre 1,8 et 1,9 million de m² sur l’ensemble de l’année 2024 », complète-t-il. On serait alors quasiment au niveau de 2023 : 1,932 million de m² placés ( source : CBRE ).

Immobilier logistique : hausse des investissements mais baisse de la demande placée

Du côté de l’investissement en immobilier logistique français, les choses semblent nettement se redresser par rapport aux points bas atteints début 2023. « En investissement, même si les volumes restent faibles par rapport à la moyenne quinquennale (-32%), le frémissement des volumes observés en fin d’année se confirme au cours du 1er trimestre où sont recensés 503 millions d’euros engagés , soit +81% sur un an, signe de l’intérêt de nombreux investisseurs pour cette classe d’actif. De son côté, après plusieurs trimestres de hausse, le taux prime logistique se stabilise à 4,75% à la fin du 1er trimestre 2024 », analyse ainsi Franck Poizat, le co-directeur du pôle industriel de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

Par contraste, du côté des utilisateurs, le marché immobilier logistique ralentit depuis quelques mois avec un volume placé de 625.500 m² pour 31 transactions au 1er trimestre 2024 sur l’ensemble des régions : périmètre des surfaces > 5.000 m² et hors classe C. Ce chiffre représente une baisse de -43% sur un an , avec de fortes disparités entre l’Île-de-France (23.300 m², soit -88% sur un an) et les autres régions : 612.200 m², soit -32% sur un an.

Investissements en immobilier tertiaire français : 2,7 milliards d'euros engagés au 1er trimestre 2024

Après une année 2023 complexe pour l’investissement en immobilier tertiaire français (12 milliards d'euros investis, un chiffre en baisse de 61% par rapport à la moyenne quinquennale et de 54% par rapport à 2022), les volumes engagés font un démarrage poussif en 2024 à 2,7 milliards d'euros , contre 4,1 milliards d'euros au T1 2023 ( source : ImmoStat ). C’est probablement le plus mauvais 1er trimestre depuis 2013, mais ce chiffre global en forte contraction recouvre néanmoins des réalités contrastées selon les typologies d’immobilier, avec un secteur de l’hôtellerie particulièrement porteur (953 millions d'euros investis, soit +51% sur 12 mois, grâce à deux transactions emblématiques à plus de 200 millions d'euros). Néanmoins, le segment « bureaux » est toujours sinistré (676 millions d'euros engagés, soit -65% sur 1 an) que ce soit en Île-de-France ou en régions.

« Côté taux, les ajustements des rendements immobiliers depuis plusieurs trimestres, conjugués à la stabilisation du taux sans risque, permettent aujourd’hui de reconstituer une partie de la prime de risque immobilière. À titre d’exemple, le taux de rendement prime de référence (Paris QCA) s’établit au 1er avril à 4,25% , offrant aujourd’hui aux investisseurs une prime de risque immobilière de 135 points de base contre seulement 35 points de base un an auparavant », commente Olivier Ambrosiali, Directeur Général Adjoint, en charge du pôle Vente et Investissement de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

« Même si la fin de la correction des valeurs pour les actifs prime semble proche, de nouveaux réajustements de valeurs pour les autres actifs semblent nécessaires pour rapprocher les attentes des vendeurs et des acquéreurs , faute de quoi le volume d’investissement en immobilier d’entreprise restera faible en 2024 », anticipe d’autre part Olivier Ambrosiali.