BNP Paribas Real Estate analyse les chiffres d’Immostat pour le marché immobilier au 1er trimestre 2023

information fournie par Primaliance •04/05/2023 à 08:00

BNP Paribas Real Estate analyse les chiffres d’Immostat pour le marché immobilier au 1er trimestre 2023

ImmoStat est un groupement d’intérêt économique (GIE) fondé il y a une vingtaine d’années par les principaux experts en immobilier d’entreprise : BNP Paribas Real Estate, Cushman & Wakefield, CBRE et JLL. Immostat publie à intervalle régulier des analyses du marché immobilier auxquelles contribue chaque membre du GIE grâce aux informations propriétaires dont ils disposent.

BNP Paribas Real Estate a récemment communiqué son analyse des derniers chiffres de marché publiés par Immostat, au titre du 1er trimestre 2023. Il en ressort une baisse significative de l’activité par rapport au 1er trimestre 2022, que ce soit sur le marché locatif ou celui de l’investissement.

La demande placée de bureaux en Île-de-France se contracte de 39% en un an

« La demande placée de bureaux en Île-de-France atteint 317.400 m² sur les trois premiers mois de l’année 2023, une baisse de 39% sur un an . Cette baisse concerne l’ensemble des segments de marché. Le marché des grandes surfaces (plus de 5.000 m²) se caractérise par un net ralentissement en ce début d’année (-69% sur un an), totalisant 57.200 m² pour six transactions, dont notamment la prise à bail par Infopro de 12.500 m² de bureaux dans le futur immeuble Aqueduc à Gentilly. De son côté, le créneau des petites et moyennes surfaces (moins de 5.000 m²) affiche un retrait moins marqué, avec 260.300 m², en baisse de -23% sur un an », résume Éric Siesse, Directeur Général Adjoint en charge du pôle Bureaux Location Île-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

Le marché des bureaux à Paris intra-muros est toujours le plus attractif, captant 45% du volume global francilien, mais affichant néanmoins un recul presque équivalent à la moyenne régionale (-35% sur 12 mois, à 142.600 m² placés). Selon les experts immobiliers d’Immostat, cette baisse de la demande placée à Paris est principalement due à un manque d’offres disponibles .

En périphérie parisienne, en particulier à l’ouest, la situation s’est nettement plus dégradée, avec une baisse de 56% pour La Défense (à 29.800 m² placés) et de 59% dans le Croissant Ouest (38.900 m2). La première couronne parisienne fait toutefois figure d’exception avec une hausse de 14% par rapport au T1 2022 (77.000 m² placés).

Ces chiffres d’activité locative globalement en retrait n’inquiètent pas particulièrement les experts de BNP Paribas Real Estate car « le niveau des grandes recherches exprimées en Île-de-France reste solide à la fin du 1er trimestre et devrait venir alimenter le volume de la demande placée au cours des prochains trimestres ».

Il faut aussi resituer ces baisses dans un cadre de moindre croissance économique en 2023 (+0,5% anticipé sur le PIB), ce qui conduit Eric Siesse à prévoir « un renforcement de la polarisation des marchés franciliens ». Selon lui, « les secteurs plus périphériques pourraient enregistrer un ralentissement des volumes de transactions et à minima une stabilisation de la vacance à des niveaux élevés. À l’inverse, les secteurs tertiaires établis pourraient continuer à attirer de nouveaux utilisateurs. Au final, même s’il est difficile de faire des prévisions précises à ce stade au regard des nombreuses incertitudes, la demande placée de bureaux en Île-de-France devrait s’orienter à la baisse en 2023 pour atterrir entre 1,9 et 2 millions de m² ». On resterait donc à un niveau bien supérieur au point bas atteint en 2020 à 1,3 million de m² placés.

Ralentissement de la demande placée en immobilier logistique

Dans son communiqué, BNP Paribas Real Estate fait un focus particulier sur l’immobilier logistique , qui connait lui aussi une certaine baisse de régime au 1er trimestre 2023 : 926.800 m² placés en France auprès des utilisateurs sur la période, ventilés sur 46 transactions. Un volume en retrait de 24% par rapport au T1 2022 sur le périmètre des surfaces locatives supérieures à 5.000 m².

« Ce ralentissement est nuancé par la très bonne performance enregistrée l’année dernière. À titre de comparaison, les volumes recensés en 2023 sont en phase avec la moyenne des cinq dernières années. Même si l’instabilité géopolitique et ses conséquences sur le prix des matières premières pourraient pénaliser le marché à court terme, les besoins exprimés par les logisticiens et les chargeurs demeurent présents », résume Franck Poizat, co-directeur du pôle industriel de BNP Paribas Real Estate Transaction France. « En investissement, le ralentissement des volumes observé en fin d’année se confirme au cours du 1er trimestre où nous recensons 300 millions d’euros engagés soit -65% sur un an. De son côté, après une forte décompression au second semestre l’an dernier, le taux prime logistique semble désormais se stabiliser à 4,25% à la fin du 1er trimestre 2023 », ajoute-t-il.

Baisse de 26% des volumes d’investissement en immobilier d’entreprise

L’année 2022 avait été celle du retournement du marché tertiaire sous l’effet de l’inflation et de la hausse des taux. Néanmoins, la bonne dynamique de l’investissement sur les 9 premiers mois de l’année avait permis de stabiliser le volume annuel engagé par les acquéreurs à 26 milliards d'euros , un niveau quasiment inchangé par rapport à 2021. Par constraste, le 4ème trimestre 2022 avait entamé un mouvement de décrue assez significatif avec seulement 5,7 milliards d'euros investis , soit le plus faible T4 depuis 2013. Un chiffre en retrait de 49% par rapport au T4 2021 ( source : CBRE ). Le 1er trimestre 2023 est à l’image du T4 2022 avec 4,1 milliards d'euros investis, c'est-à-dire une décrue de 26% par rapport au T1 2022. Néanmoins, le T1 2023 reste nettement au-dessus de la fourchette de 3 à 3,5 milliards d'euros observée aux T1 2016 et 2017, et non loin des 4,5 milliards d'euros du T1 2018. La situation est donc largement sous contrôle.

Cette faiblesse relative des investissements au 1er trimestre 2023 ne s’observe pas de façon homogène sur les différentes typologies d’actifs : « si les bureaux conservent la 1ère place avec près de 1,7 milliard d’euros investis depuis le début de l’année, le ralentissement des volumes se confirme avec une baisse de 31% sur un an. À l’inverse, le commerce confirme son rebond initié fin 2021 pour afficher un volume global de 1,3 milliard d’euros engagés. À noter que ce volume est en grande partie alimenté par plusieurs opérations significatives dont la transaction exceptionnelle d’un centre commercial parisien : Italie 2 repris par la foncière d’Ikea. Enfin, l’hôtellerie connait également un bon démarrage (+39% sur un an) pour un total de près de 600 millions d’euros engagés », analyse ainsi Olivier Ambrosiali, Directeur Général Adjoint, en charge du pôle Vente et Investissement de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

Concernant les valorisations immobilières extériorisées lors des transactions, elles sont clairement sous pression suite à la hausse de 300 points de base des taux d’intérêt de marché. Selon BNP Paribas Real Estate, les rendements immobiliers exigés par les acquéreurs devraient continuer leur mouvement haussier en 2023 avant de se stabiliser . « Sans surprise, les taux de rendement prime connaissent une décompression plus ou moins marquée selon la liquidité des actifs. À titre d’exemple, le taux de rendement prime de référence (Paris QCA) s’établit au 1er avril à 3,15% pour les actifs de moins de 100 millions d’euros et dans une fourchette de 3,25 à 3,50% pour les actifs compris entre 100 et 300 millions d’euros », estime Olivier Ambrosiali. « Au final, ces ajustements des taux de rendement, la diminution de la prime de risque immobilière et les incertitudes économiques globales poussent les investisseurs à la prudence. Cet attentisme, exacerbé par le décalage entre les valeurs attendues par les acheteurs et les vendeurs, devrait conduire à un volume d’investissement en immobilier commercial en France en baisse de -25% par rapport à 2022, soit son niveau le plus faible depuis 2013 », complète-t-il.