42 millions € de collecte au 1er trimestre 2023 pour la SCPI PFO2 (Perial AM) qui réduit son endettement

information fournie par Primaliance •17/07/2023 à 08:00

42 millions € de collecte au 1er trimestre 2023 pour la SCPI PFO2 (Perial AM) qui réduit son endettement

Dans le dernier bulletin trimestriel d’information de sa SCPI PFO2, Perial AM évoque une dynamique en repli pour le marché immobilier sur les 3 premiers mois de l’année, dans la continuité du dernier trimestre 2022. On revient clairement sur des chiffres inférieurs aux moyennes décennales sur les volumes d’investissement et les rendements immobiliers se tendent, impliquant des baisses de valorisations sur les actifs. En dépit de ce contexte défavorable, la collecte de PFO2 s’est établie à 42 millions € au 1er trimestre, un chiffre conséquent utilisé pour amorcer le désendettement du véhicule. D’autre part, la situation locative de PFO2 reste très satisfaisante et l’acompte distribué au 1er trimestre est en ligne avec les objectifs fixés par la société de gestion pour l’année 2023.

42 millions € de collecte pour rembourser une dette long terme de 50 millions € arrivant à échéance

Perial AM a opté pour la prudence au 1er trimestre 2023 sur sa SCPI PFO2 en choisissant de diminuer son ratio d’endettement de 1,5 point à 25,7% au 31/03/2023 (contre 27,2% au T4 2022, le taux maximal autorisé étant de 40%). Cette réduction de l’effet de levier de la SCPI a été rendue possible par une collecte d’un bon niveau -42 millions d'euros sur le trimestre- qui a été mise à contribution pour le remboursement d’une échéance de dette long terme d’un montant nominal de 50 millions d'euros. Compte tenu de la hausse des taux de financement, la société de gestion a probablement considéré qu’il était plus pertinent de ne pas repartir sur une ou plusieurs acquisitions réalisées à crédit . C’est donc une sorte de freinage prudent de la politique d’investissement qui s’est opéré au cours du 1er trimestre, puisqu’aucune acquisition n’a été réalisée alors que 4 investissements avaient été signés au 2nd semestre 2022 pour un montant global supérieur à 220 millions d'euros (avec une collecte nette d’environ 118 millions d'euros sur la même période). Perial AM précise vouloir poursuivre dans les mois à venir la réduction de l’endettement de PFO2.

La valeur de reconstitution de PFO2 est en baisse de 2,3%

La prudence de Perial AM sur le front des acquisitions depuis le début de l’année s’explique aussi sans doute par la baisse des valeurs d’expertise observées sur PFO2 : sa valeur de reconstitution à fin 2022 passe à 189,67 euros par part, contre 194,21 euros à fin 2021, soit une diminution de 2,3% en un an. Pour rappel, la valeur de reconstitution de cette SCPI avait déjà diminué de 1,7% en 2021, puisqu’elle était encore de 197,58 euros par part au 31/12/2020. La baisse cumulée atteint donc 4% en 2 ans, alors que le prix de part de 196 euros n’a pas bougé depuis 2019. PFO2 affiche ainsi une légère surcote de 3,3% en 2023, rien de bien inquiétant puisque la limite réglementaire de 10% est encore loin, mais on peut comprendre que la société de gestion soit vigilante et ne souhaite pas engager des acquisitions en anticipant sur la collecte future dans un tel contexte.

Les indicateurs locatifs restent excellents

Perial AM reste assez positif sur le plan macro-économique, avec des perspectives de récession moins marquées que ce qui avait pu être craint à l’entrée de l’hiver 2022-2023 et un marché de l’emploi en France qui se tient particulièrement bien malgré l’inflation. A l’image de ces indicateurs économiques positifs, le taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI PFO2 atteint 93% au 1er trimestre 2023, en hausse d’un point par rapport au trimestre précédent. « Notre collecte de loyers reste ainsi située à de très bons niveaux, avec des taux de défaut très faible et une rotation contenue de nos locataires », résume la société de gestion dans sa récente publication. Elle insiste par ailleurs sur la qualité de son asset management des actifs , qui globalisent un montant de relocations de plus de 1,6 million d'euros de loyers annuels, contre seulement 500 k d'euros de loyers annuels perdus à l’occasion des libérations enregistrées sur le trimestre. Sans surprise, cette bonne situation locative permet de distribuer un acompte sur dividende de 1,90€ au 1er trimestre, cohérent avec l’objectif annuel de distribution ( taux de distribution prévisionnel de 4% à 4,40% en 2023 ).